从2006年一直到今年，国家的房地产政策可谓一浪接着一浪，从《国六条》，到《国十五条》，到927新政，全面从“银根”、“地根”全面控制，一时间风云变幻，足显国家对房地产市场所出现的轻度过热的高度重视。国家对房地产市场的调控，真正起作用的是金融调控，通过限额贷款、提高首付、加息等方式，全面降低房地产过热所带来的金融风险，通俗地说，就是扎住两个“小口袋”，保住一个“大口袋”。

对房地产市场来说，房政的因素无疑让其营销环境发生了根本的变化，乔启军认为，房地产行业在中国是受过家政策影项最大的行业之一，在这一直接涉及固定资产投入和带动五十多个相关行业的重点行业，国家是相当重视的，也是在完全实现市场化不可能的行业。我们知道早年的“房改”是和市场化背道而驰的决策，到今天已显现种种弊端。在中国象来有“居者有其屋”的传统，所以国家对于房地产市场的政策必然合乎国情，今年更是着眼与“民生”的考虑，这自然对房地产完全市场化百般约束，所以对于房地产市场营销来说当然会有政策的约制。

今年八月，第二十九届夏季奥运会在中国北京举行，这项盛事必然会给中国的经济带来兴奋点，很多人都对

昨天，号称全国最大的二手房中介机构——创辉租售集团，全国性全面收缩，其华南地区主要城市深圳、广州、东莞、佛山、珠海等门店纷纷停业，东莞更是全部关门。这几天的东莞气温骤降，冷气袭人，创辉事件如同天气一样，让东莞的中介行感受到咄咄寒意。

一年前，我们看到大量的房地产中介机构开始大举“囤兵”东莞，一时间，国内所有一流的房地产中介机构齐集东莞。当时所有的人都看好东莞二手市场，认为和深圳、广州相比，东莞有较大的空间，因为东莞的二手交易一直低迷，殊不知，东莞的房地产正是在近几年才在总体量上有大的跃升，而且大城区的房地产应该还属于后发地区，上世纪九十年代的樟木头、常平，以至后来的长安塘厦都有提前的发展，樟木头更是受过九使年代初房地产大跌的冲击。

应该说东莞房地产的流通量一值以来都是少的。自住型购房取向一直占主导，在2003年以前，东莞的房地产开发总量还不到深圳宝安区，而且早期的购房者都是以本地人为主，外源型的购买是一刚性需求为主，而且量较少。由于东莞的产业结构和城镇分散，集中性购买是不能和大的都市相比的。这种情况也就是近几年才有所改观。

房地产中

“十七大报告谈到了2020年全面建设小康社会的目标：合理有序的收入分配格局基本形成，中等收入者占多数，绝对贫困现象基本消除”。在东莞，中等收入者占多数的情况显然是不相符的。作为中国最富裕地区之一，东莞的贫富分差也许是最大的，而且这种差距还在拉大。

中等收入者是社会的稳定器，中等收入者的增加意味着贫富差距的缩小、社会总体财富的增加和社会矛盾的缓和。中等收入者的增加，不仅体现在工资收入的增量，还体现在对财产性收入的占有和增长。

财产既包括动产也包括不动产，前者包括银行存款、股票、债券等，后者包括房屋、车辆、土地、收藏等“大件”物质性财富；财产性收入则包括出让财产使用权所获得的利息、租金，财产营运所获得的红利、增值等收益。物业很显然是最重要的组成，换句话说，有多少人有能力在一个城拥有自己的物业，可以成为这个城市中等收入者数量的重要指标。

我们把中等收入者通常称为“中产阶层”

从去年927以来，东莞的楼价可谓变化千样，精彩纷呈。乔启军看了很多楼盘，“万变不离其宗”，就是一个字“降”。东莞楼价在“千降万落”声中被打回了原形，然而，消费者似乎张了“火眼金睛”，就是看你“七十二变”不买账，这下好了，只要再来个“行者孙”、“者行孙”，看你还买不买！

有诗云：“楼市今年就是降，房家东家促销忙，你唱罢来我登场，不惜倾出家底藏，可是就有不买账，苦思冥想缺良方，要不就快断了粮，没粮可不饿得慌，难过日子是必长，各位看官听我讲，绵羊很少遇群狼，时道不幸只能降，买儿买女非我想，变着法子保命忙，哪里还望房价长？”

房价变法“行者孙”可谓五花八门，“免首付（减首付）”、“打折扣”、“送装修（家电）”、“大抽奖（人者有份）”、“减免息（对抗银行）”、“送车位（搭配卖）”、“买5送5（卖多少送多少，5折了）”、“特价房”如此等等，不一而足。能想到的都想到了，真可谓“乱花渐欲迷人眼”啊。

开始还要点面子的，“打死都不降”，可接下来就撑不住了，于是就“缴械投降”，来了“胜利大逃亡”，没办

我在乔启军的博客留言挂了一句话：东莞房地产市场零下2008度，冷！虽然东莞的天气依然如往常的热，但房地产的企冷还是让认感到历历寒意，2008的地产表情整体是悲喜交加！

政府，挥泪斩马谡

东莞正在热火朝天地进行城市化建设，这几年东莞的城市面貌有了翻天覆地的变化，东莞的城市的城市价值有了明显提升，没有人不相信，东莞正朝着一个更加光明的城市化道路继续前行，这当中，房地产的奋起直上是显而易见的。在2000年到如今，东莞的房地产价格增幅位于珠三角城市前列就是一个量化的指标，东莞的房地产得到了令人欣喜的繁荣，尽管也有2007年六月后的不理性的攀高，但总体上还是在安全线以内的。

东莞在处在产业转型的关键时刻。当然，东莞要真正实转型还需要至少十年的时间，其中人的结构性转型是关键，而人的结构是需要良好的居住环境等在内的支持，单纯靠政府的廉租房、经济适用房显然是解决不了的；东莞一直在说要调整产业结构，其中增加第三产业的权重是重要的一项，那么作为第三产业中最为重要的房地产行业是绝对不能忽略的，如果得不到充分发展的话，它对