| 日前，北京市国土局发布首批限价房地块招标公告，预计提供1万套以上限价房，将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，销售价格将比该地区同质普通商品房下浮10％到15％，开发企业的利润率基本确定为8％至10％。此举再一次引起了社会各界对“限价房”的高度关注。
关于限价房的提法，其核心政策口径来源去年于5月29日公布的九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中第六条称，“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”以“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。”其实，早在2004年，宁波就推出了限价房，其后杭州、青岛、大连等地也推出了类似政策。在以住房结构调整为核心的此轮房地产宏观调控中，为了保证大多数人民群众的住房需求，中央确在试图通过各种方式提高保障类供房的比例，以拉近房价与支付能力的差距。而其中，限地价、限房价被认为是又一创新之举。应该说，限价房是政府为解决城市中低收入人群住房问题施行的一项积极措施，是实施宏观调控系列举措中的重要一项，政策的出发点无疑是好的。
限价房是介于商品房和经济适用房之间的一种特殊历史背景下的产物。商品房价格太高，中低收入者买不起；经济适用房门槛太高，且管理失序。于是，一个中间体产生了———限价房的历史使命似乎就是拯救这一购房无望的阶层。限价房政策制定的初衷是在限地价的基础上限制房价，从理论上讲是政府强行管制市场限制房价的一种行政行为，但是在执行过程中却要对限价房建设的主体采取招、拍、挂的市场方式去确定，这样就造成市场行为与行政行为并行的局面。限价房的开发是需要支付土地出让金和相应税费的，因此具有商品房的性质。但是，限价房的房价不是由市场供求关系决定，而是由政府人为划定。而且，其销售不是面向全部消费者，而是面向特定的一部分社会群体，这就表明限价房并不是具有市场意义上的商品房，它具有一定社会福利性质，其社会福利性质来自于强制性压缩了开发商的利润，以及由于限价而造成的土地出让金的减少和相应税费的减少。也就是说限价房支付了一定的社会成本，得到了政府的财政优惠，是一种介于福利房和商品房之间的混合体，是一种概念模糊的产物。事实上，限价房类似于经济适用房，只不过优惠程度比经济适用房小，相比与经济适用房，限价房更贴近市场，甚至其价格的制定都参照同区域的商品房价格，其保障功能相对于经济适用房要弱化了一些，是把保障性住房推向市场的一种尝试，目的是使资源得到更有效的配置。
笔者认为，限价房政策是政府有限、合理干预市场的产物，但如何真正做到有限和合理，却并非易事。限价房承担着政府完善住房保障体系、深化房地产市场宏观调控、切实解决中低收入人群的住房问题进而达到稳定房价目标的历史使命，其体制建设、保障体系、分配制度、供应科学化、持续完善化等都是迫在眉睫需要解决的问题，但这些问题能否及早、妥善解决，笔者不敢报以太乐观的态度。一方面，笔者希望政府有关部门能够推出足够的限价房，价格适中，以圆相当部分百姓的住房梦；另一方面，又担心限价房会步经济适用房后尘，政策执行走了样。
作为一项新的住房供应政策，限价商品房良好的初衷毋庸质疑，但笔者认为，为使这项政策能切实有效地解决目前住房供应结构失衡、房价上涨过快的问题，还要在政策细节上进一步完善，增强政策的可操作性。限价房问题可以分为两个主要部分进行思考，一个是限价房的供给问题，定价是供给的核心；一个是限价房的分配问题，公平合理是核心。两个问题都有很高的技术难度，都面临很多市场困难。
“限价”的困惑
限价商品房这种类似于普通商品房规定物价范围的做法，在其他商品中也都出现过，这种做法有利于政府有力地引导市场。尽管这项政策具有一定的可行性，但在操作性上有很大难度。毕竟，商品房是一个特殊的商品，限价房的价格制定涉及很多因素，是技术性很强的工作，包括地价、建造成本、周边市场价格、房屋的品质、物业配套、小区环境、开发商信誉、当地中低收入阶层收入水平等，无不对房价起着重要的影响，而其又有不可替代性的特征，很难依靠政府单一力量来规定房子的价格。
去年８月４日，广州市国土房管局发布公告，对位于市郊的广州开发区两块住宅地挂牌拍卖，要求建成90平方米以下中小户型、房价不得超过6000元／平方米，这是“国六条”实施后广州公开拍卖的首宗“限价地”。当时的情况是，该地块周边商品住宅均价不到5000元／平方米，每平方米5000元就能买到相当好的商品房了。地方政府这种6000元／平方米以下的限价，与其说是“限价”，不如说是“抬价”。
限价房，限制的究竟是什么？显然，老百姓期待的是限制房价。而事实上，有的地方在制定限价房方案时把房价涨幅也考虑进去了，并没有起到限制房价的效果，当然会引起不满。怎样才能找到实现百姓安居愿望和地方经济发展的平衡点，协调好二者之间的关系？这就需要地方政府认真对待并积极研究对策了。
同时，限价商品房不同于经济适用房，开发商要花大价钱去竞拍土地，这完全是一个市场竞争的环节，成本很难控制，而这样就很容易导致在以后的环节中开发商尽可能地降低成本，甚至出现豆腐渣工程，使买房者蒙受损失，使本来让中低收入者安居乐业的限价房却成了开发商低劣工程的标本。笔者建议，以稳定房价、满足中低收入群体的居住需求为目标，限价房开发应坚持人性化与可持续发展两个重要原则，针对目标消费者的需求，发展节能省地型住宅，同时坚持可持续发展，顺应住宅产品的发展趋势，要结合具体情况在产品方面有所创新。在确保居住品质的同时，要从套型面积、销售等方面着手尽可能降低投资比例，使限价房在经济上能让广大中低收入阶层承受得起。在价位适中的基础上，限价房建设应做到户型结构合理、功能齐全、质量合格，宜居是一个起码的标准，要做到价格降品质不降，户型小功能不少。
此外，根据其他搞过限价房政策的城市的经验教训，限价地不可能在城市中心区，否则，政府减少的收益就更大了。推出的这些地一般位于城市的边缘地带，远离中心城区。而这些地段中低价位的房子并不存在供应紧张的问题，因此，在这些地段推出限价房，意义到底有多大还有待检验。目前在广州一些较为偏远的地方，也有5000元人民币每平方米左右的中低价房，但前来问津的人却不多。这是因为购房者不得不考虑交通成本、时间成本、生活成本等因素。对于消费者来说，如果住在这些地方，交通费用、子女入学费用、医疗费用等生活成本无疑会大幅增加（这些地方的生活配套设施远比城区要差），因此，他们虽然买房的成本降了些，但今后的日子却不一定舒适。城区中心的房子动辄七八千甚至上万一平米都能卖得火爆，跟市政配套完善，交通便利不无关系。限价房建在城区中心才能有效制约房价的非理性上涨。
此外，限价房政策的本身更多体现了政府的调节手段，其效果决定于政府提供土地量的大小。比例太小难以有效影响房价，也不会真正解决众多中低收入家庭的住房困难；比例太大会对业已通过招拍挂体制拿到的一般商品房项目造成冲击，对开发商来说也不公平，甚至可能出现新的烂尾楼。限定价格的合理性和供应总量的科学性也将考验地方政府的工作效率和执政水平。
“限价房”为谁而建
限价房政策体现了政府保障和市场调节的双重特点，这对于城镇住房保障体系的完善将起到极为重要的作用。如何制定合理的购买标准，切实实现中低收入群体住房保障的政策初衷——这是目前业内外一致关心的焦点，但同时也是政策落实的难点。按照建设部正在酝酿的住房保障方案，限价地的主要销售对象将是中低收入者。但显然，界定中低收入家庭标准是限价房问题的关键。若不能对限价房购买人群严格把关，就会使之处于与经济适用房一样的尴尬境地。
前一段时间，媒体报道了福州首例限价房“江南雅园”暗箱操作的恶性事件。“江南雅园”并没有针对中低收入阶层发售，大量的房源被“有关系的人”获得，并被加价后销售获利，每套限价房加价在5万元以上。福州这种变质变味的限价房不仅没有让中低收入的市民获得优惠，反而滋长了腐败的风气。
福州的限价房之所以被炒卖，原因简单到荒谬的地步，那就是当地政府在推出限价房的同时，并没有规定购房人的资格，这样一来，限价房这种福利用品自然就会成为权力角逐的香饽饽。而原本处于弱势群体的低收入家庭，则只能望限价房兴叹。限价房的推出，是为了弥补市场在解决不同阶层住房需求时的失灵，是要用政府拥有的资源去保障中低收入者的基本生活质量。同时，它也被看作挤掉房产市场泡沫、拉低房价水平的政策工具。然而，在推出后，限价房并没有真正惠及百姓，却变成市场炒卖的稀缺资源，沦为某些有权有势者的提款机。
限价房如果要避免重蹈经济适用房的覆辙，就不能不汲取以上教训。由于限价房同样具备福利和社会保障的性质，它就应该像低保那样实行最严格的资格认定。目前，关于限价房购买资格问题，不同城市有不同的门槛，有的是按照户籍和收入水平框定，有的则按照家庭人均现有住房面积来衡量，无论是采用哪一种标准，都必须有权威的社会信息系统做支撑，这就要求地方政府建立市民收入水平和现有住房面积的信息库，并建立相应的核查制度。限价房购买者的资料应通过适当途径向社会公布，以利于社会监督。同时，制定限价房购买人群标准需权衡各方利益，若标准制定过宽，申请购房的人群过多，会造成房源供应不足；若标准制定过严，又可能形成大量中低价房空置，造成一定的浪费。
住房问题涉及到最广泛的群众利益，限价房更是关系到中低收入阶层的基本生活保障，地方政府对此要有政治头脑和责任意识。草率推出限价房以追求政绩，或巧借限价房政策为少数人牟利的现象，在我们的社会里应该得到彻底根除。
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