中国房地产市场存在泡沫吗？据《中国青年报》报道，日前，该报社会调查中心的一项调查发现，96.8％的受访者认为目前中国房市存在泡沫。更有17.9％的公众认为房市崩盘已为期不远，他们给出的心理时间表是“2008年之后”。无独有偶，近日中国社会科学院发布的《2007年中国服务行业发展报告》在论及房地产行业时称，中国房地产市场的泡沫已经浮现，无论在规模、结构、价格以及利润上都存在一定问题。此外，还有一些分析认为，中国这几年房价连续上涨，租金却基本不变，说明房价上涨多为非理性，明显表现出泡沫特征，且有愈演愈烈之势。并且提出，2007年，全球房地产泡沫开始破灭，要警惕全球房地产泡沫破灭危及并重创中国经济。中国应汲取日本从1986年12月至1991年4月房地产泡沫的教训，避免重蹈覆辙，让中国经济来之不及的好景致灰飞烟灭。
何为泡沫？泡沫或泡沫经济一词，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义。笔者翻阅了大量的经济学文献，一般认为简要的释义是：虚拟资本的过度增长。具体的解释是：在市场经济中，通过各种“狂热”的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。这就是泡沫或泡沫经济现象。从房地产实体经济的角度进行解释，即是在发展经济中不顾需要和可能，盲目地过量生产或过量投入，造成了产品或建成项目的大量积压，结果造成了大量土地、房屋闲置和“半拉子”工程，这就是房地产泡沫。所谓房市泡沫破灭，有经济学家给出这样的定义———房价在12个月内跌幅超过30％。
单纯从房地产投资占GDP比重、房地产价格增长率与GDP增长率之比、房价收入比、房地产贷款余额占金融机构贷款余额的比例以及空置率等指标来衡量是否存在泡沫，未免有点教条。中国有中国的特色，就比方说空置率的计算，国内与国际上的计算方法就有出入。笼统地说房地产的价格高低，泡沫问题如何严重没有太大意义。而且，在争论房地产领域泡沫大小的同时，也不应忽略技术进步、文化品味及人性化等因素增加对房地产品质与价值的提升。一方面，由于新技术、新材料的应用，如节能环保方面的技术与材料，极大提升了建筑品质，新建筑与老建筑（那些具有文物价值的建筑除外）的价值差在拉大；另一方面，以人为本、高水准的设计所凝聚的知识与文化含量也在提高房产的价格。笔者认为，检测泡沫的一个重要依据，还要看房产价格的增长有没有导致性价比的降低以及降低的程度。
我国房地产价格进入快速上升轨道，已经持续了六七年时间，期间与宏观经济彼此推动，特别是受到奥运会、世博会等重大事件影响，先是北京、上海等大城市，之后是二三线城市房价持续上扬。地方政府助推，国内外热钱与房地产泡沫互相促进，吸引潜在购房者蜂拥追捧，成就了如今的高房价、开发商的高利润以及经济的高增长的这种粗放型发展模式。在中国房地产业表面浮华的背后，潜藏着一些深重的阴影，有些方面，确实与当年的日本相似——汇率改革的国际压力犹存，而“资本过剩”现象开始在房地产领域涌动，大量来自国外的投机资本，以及国内因投资渠道狭窄而挤压放大的民营资本，争相进入房地产业。而地方政府的推波助澜，利益同体，更加剧了“房产泡沫”日益扩散，从一线大城市向二三线中小城市波及，从东部经济发达地区向西部经济欠发达地区蔓延。上百万人从事买卖房地产，国民收入与房价的巨大落差几乎可以刷新世界纪录。就是当年日本房市泡沫期间，国人购房也不会超过10年积蓄。而在我国一些大中城市，一套90平方米的商品房，人们需要近20倍的年收入才能购回。于是，人们不得不做“房奴”，一辈子都在为少数房地产商牟取暴利和地方政府GDP增长服务。高耸入云的房价，已经成为国民经济生活中的不能承受之痛。就拿北京来说，近年来，房价涨幅大大高于物价、地价的增长幅度，也大大高于职工工资和居民可支配收入的增长幅度，据媒体报道，70％的北京人买不起商品房。在房价连年超常规上涨后，实现房价理性回归，既有市场内在的调整要求，更是社会各界殷切的期盼。开发商在享受房价上涨带来的巨额收益的同时，也应该听到“我们不做精神忧郁的房奴，我们要快乐和幸福的生活”的“亿万中国人反对高房价”的呼声！
粗放型的经济增长，产业结构性过剩，成为整个行业无法回避的沉重话题。一个产业的竞争力是指该产业在竞争与发展过程中与其他产业相比较所具有的吸引、争夺、拥有、控制、转化资源和占领市场后以创造价值，为国民提供福利。从价值收益的最终产出角度看，它是提高增加值的能力，也是提高国民生活水平的能力。目前的房地产市场不仅无法聚集、转化财富，增加产业的市场附加值，反而可能会成为竭尽化耗费社会资源和掠夺社会财富的工具。中高档项目比比皆是，但是普通住宅数量却屈指可数。但凡卖得比较火爆，需要托人找关系的项目，大多是低总价或中小户型。甚至有消费者感慨，“感觉那房子就像不要钱一样，大家都跟疯了似的拼命去抢。” 中高档住宅却呈现出典型的疲软态势，很多中高档房都高开低走，成交清淡，有价无市的局面越来越明显。
国内房地产投资持续过热，不少地方的房价快速飚升，房地产市场泡沫正在逐步形成并日益膨胀，房地产市场的风险与危机正在酝酿，各城市房价飞速攀升，不仅造成百姓买不起房，也严重制约着整个中国社会经济的和谐发展。笔者认为，要实现房地产业的可持续发展，必须采取有效措施，抑制房地产投资和商品房空置双向增加的矛盾局面。
首先应该是抑制投资过快增长和房价过快上涨。如果房价过高及房地产收益过高，必然会吸引社会上各种资源纷纷涌入房地产市场，导致房地产和相关产业的投资冲动增加，诱发全面的新一轮投资过热。由于我国80％的土地购置和房地产开发资金来自银行信贷。商业银行参与了房地产开发全过程，承受了房地产市场运行中各个环节的风险，所以必须首先抑制房地产贷款的超常增长。2006年1月至7月，全国完成房地产开发投资9411亿元，同比增长24％。由于各商业银行大量向房地产市场投放贷款，去年前七个月就用了全年信贷供应量的95％。高投入必然带来高产出，上半年，销售面积2.3亿平方米，同比增长16.5％；商品房销售额7957亿元，同比增长24.5％。同时由于过度开发，全国商品房空置面积为1.21亿平方米，同比增长17.2％。其中，商品住宅空置面积6715万平方米，同比增长14.1％。大量投资的背后，是利益的驱动，房价的“与时俱进”，泡沫的与日俱增，如果这种投资得不到抑制，泡沫吹到一定程度，总有一天会破灭，我们应从日本、泰国和美国房地产泡沫中汲取沉痛的教训，防止过度投资带来的泡沫经济，要因势利导，回归到理性发展的投资思路，使过热的投资冷却下来，促进房地产市场健康有序地发展。
其次是调整住房供应结构，构建多层次的住房保障体系。调整住房供应结构是一场“重头戏”，重点是加快建设中小套型、中低价位普通商品住房，改进和完善经济适用房制度，加快建立和实施廉租房制度，着力解决中低收入群体的住房问题。在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达１０％以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成泡沫经济。现在，许多城市中高档房大量空置，据了解，北京高档住宅供求关系的市场消化系数(市场实现吸纳量/市场有效供应量)2006年1-9月为0.5783。此数据表明购房者的观望气氛浓厚，市场消化能力减弱，结构性过剩引发的泡沫在宏观调控的风暴中随时面临破灭的风险。另一方面却是中小套型普通商品房的供不应求。人们不得不抬上被子、木床去排号站队，几天几夜后，依然可能落空；经适房成为“权力活动场”，据央视报道，最近在北京，有人公开在网上叫卖经济适用房房号，价格高达18万元……
当然，最主要的还是将国家宏观调控政策落到实处。日本房地产泡沫产生的原因就在于房市的不健康发展，没有引起日本政府足够的警惕，反而采取了不恰当的金融和财政政策，推动了房地产市场的疯狂，甚至于还错误地认为日本经济形势一片大好，任凭国家和民众全部卷入到泡沫中去。这种情况，与国内有天壤之别，中央政府早已意识到房地产市场的种种弊病，并连续出台严格的宏观调控政策来规范房地产市场。能否抑制房地产出现的泡沫，关键要看是否落实这些政策，落实政策的难点在于能否平衡各方面的利益关系，特别是地方政府的利益。房地产业的绝大部分税种都属于地方税，为了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各种政策为地产业大开方便之门，以房地产投资带动地方经济的发展，如果地方政府只顾自己的利益，国家各项政策措施就难以落实，抑制房地产泡沫的希望就会落空。所以，地方政府领导要落实科学发展观，树立正确的政绩观，有把各项宏观调控政策贯彻落实到位。
上世纪90年代初的第一波房地产热潮所鼓噪起来的泡沫在银行信贷断然釜底抽薪之时哗然幻灭，留下的烂尾楼一直矗立在人们的记忆深处。时隔多年，眼下第二波热潮又轮回在偶然与必然之间，情理之中与意料之外。正所谓居安思危，防患于未然，我们应该充分认识到房地产超常规发展过程中潜藏的危机，及时消除隐患，推动我国房地产业的健康、可持续发展。
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