| 针对房地产业的宏观调控已经实施几年了，可房价在调控中逐渐走高，房地产商俨然成为调控的受益者，在很大程度上“享受”了宏观调控的成果。但是，笔者认为，随着国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(以下简称39号令)的出台，在新的政策环境和执法力度下，将使招拍挂过程中的行为更加规范，特别是某些地方土地款没交清却给开发商发放土地使用证，或按资金比例拿证的现象和权力寻租的问题有望得到杜绝，从而使此前招拍挂过程中存在的“安全漏洞”得到弥补，终结以往房地产商“借船出海”投机取巧的操作模式。并且，很可能触发房地产行业的新一轮洗牌。
于月初施行的39号令，最让开发商揪心的是其第二十三条中的规定：“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。”该条进一步规定：“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”这意味着，房地产商通过拖欠土地出让金同时撬动多个开发项目，利用财务杠杆进行滚雪球式的发展，从而获得巨额利润的模式从政策上被封杀了操作空间。
在房地产界，一头套牢银行进行融资，一头拖欠政府土地出让金，中间利用销售回款进行后期循环开发，几乎就是公开的秘密。房地产商通过先支付部分土地出让金，或零或整获得土地证；拿土地证到银行抵押贷款，进行前期开发，并由建筑商垫资施工；待商品房预售有了回款，再归还土地出让金。但有些房地产商却继续拖欠，将销售回款用于后期循环开发。这样的运作模式，使得开发商能够“四两拨千斤”：一方面能以少量资金进行项目开发，另一方面可以用手里的钱继续圈更多的地，所做项目越来越多、越来越大。在这种模式下，利益和风险是失衡的。房地产商把项目开发的风险最大限度地转移给银行、地方政府甚至是购房者，而把自身所承担的风险降至最低。也正因为有了这个杠杆，房地产商才有能力来推高土地拍卖的价格，有动力采取各种方式推高房价。
今年以来，国内“地王”频现，土地出让成交价格动辄数十亿元。试想，如此巨额款项，有几家公司能够吃得消？且不说是否有这么多的流动资金，就算有也不可能投入到同一个项目上。用土地杠杆来撬动银行资金滚动开发，为开发商暴富与推高房价提供了最核心的条件。由此“地王”纷纷露脸，大量土地已经出让却不开发，用于制造拉升房价的紧张空气。
39号令施行后，开发商取得建设用地使用权可以按合同约定分期付款，但地方政府不得为开发商分期办理建设用地使用权证。可以避免开发商在未缴清全部土地出让价款的情况下获取建设用地使用权证，或者以少量资金获得大块宗地中的小幅地块建设用地使用权证，并以此作抵押向银行融资，增加银行的金融风险。同时，更有利于保障商品房购房者的合法权益，避免开发商在未缴清土地价款而取得建设用地使用权的情况下出售房地产，影响产权人利益。39号令针对的就是地产商空手套白狼的资本游戏，在银行、政府与开发商之间增设了一道“防火墙”，开发商以少量自有资金撬动多个项目，将风险转嫁给银行、地方政府的做法将有效地被“屏蔽”，从而将原本由地产商承担的风险归位，降低了银行和购房者的风险。
另外，一些与地方政府关系密切的企业在招拍挂过程中往往能获得特殊待遇，虽然各企业举一样的牌，报一样的价，但是最后的付款方式、自有资金的投入比例并不一定一样，表面上看上去公平，实际上并不公平。规范土地使用权证发放，所有竞标企业都需要付出真金白银，既有利于保证公平竞争，也可以抑制地价的疯狂上涨。
土地是房地产开发的源头，在房地产开发链条中，相对于金融来讲，土地是影响房地产市场最基础、最根本的一环。所以，当针对房地产业“源头治理”的39号令一出台，不少开发商都称其为“要命”的政策，这似乎也和当前居高不下的房价有某种关联。或许政府部门已经意识到，在与开发商的博弈中，比较奏效的手段就是行政性的干预———靠土地供应量的吞吐来调控。39号令不仅规范了拿地程序，还有利于加强宏观调控，促进市场公平竞争，防止开发商以少量资金囤积大量土地牟取不正当利益，有效抑制开发商蓄意囤地行为，扼住了“低成本循环运作——高价拿地——推高房价”循环的关键。
土地的稀缺性体现在其唯一性和不可替代性，对开发企业而言，没有地就没有房，也就没有市场份额。特别是在土地供应日趋减少的形势下，拥有大量的土地储备成为房地产开发企业的核心优势。囤地产生的收益，甚至超过了项目开发。因为，近年来，地价的涨幅一直领先于房价的涨幅。因此，开发商拿了一块地，会精耕细作，慢慢开发，一期，二期，三期直至N期。通过囤地，坐享更高的收益。
据国家统计局发布的统计数据显示：2007年上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平米，而上半年完成土地开发的面积为1.18亿平米。可以看出，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。另外，国税总局的统计也显示，目前已出让的土地有2/3仍处于闲置状态，尤以房地产开发领域土地闲置问题最为突出。在今年以上市地产公司为主体的“圈地运动”中，涌现出一批名副其实的“地主”。截至今年8月中旬，广东碧桂园(2007.HK) 的土地储备达到惊人的5400万平方米，以年开发量200万平方米计算，其土地储备足够开发27年。而囤地10平方公里以上的房地产上市公司不下10家。开发商的囤地，带来了土地有效供应和利用不足，令市场供应“缩水”。部分房地产开发企业大面积圈占土地，形成垄断，从而推动房价上涨，增加了银行信贷风险。
为了缩短土地开发周期，有效利用土地资源，根据房地产开发建设周期一般为2—3年的实际，39号令规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。打击囤地，从开发商手中“挤地”，可以认为是政府在运用金融等手段约束需求之后，增加土地和房屋供应的一种手段。这说明房地产的宏观调控，开始正视供求关系的问题。39号令出台以后，将大大增加开发商囤地和捂盘的成本，挤压其资金流的空间，使土地在投向市场之后，能够尽早得到开发。也会促使一些原来储存大量土地但没缴齐土地款的企业退出一部分土地给其他开发商，有利于土地资源的充分利用。由于对开发商土地储备行为和一些非理性拿地行为的抑制，土地单价可能会有所下降。
同时，39号令实施后，业界预期，一些房地产开发企业由于资金链紧张，会加快现有土地开发，增加住房供应量，有望促使房价走低。而有些全国范围内扩张的地产商，由于战线太长，将面临较大的压力。中小企业因为没有足够的资金实力，将被迫转向二三线城市谋求生存。有些长期依靠“资源”打天下、进行违规操作的开发商将被清退出市场。
在近期房地产市场调控政策频出的背景下，笔者认为，种种迹象表明，一场直指房地产纵深的“革命”已经拉开序幕。它所蕴涵的引领中国房地产业健康发展的建设性力量，将会逐渐显现。9月27日，国土部召开新闻发布会，通报了16起土地违法案件，其中，港岛知名企业和记黄埔在东莞闲置土地，被重罚7900万人民币，更是引起业界震动。在近期股市获利资金重新进入楼市，特别是上市地产公司在证券市场募集了足够的资金，囤积土地的能力大幅度提升的市场背景下，政府对房地产市场特别是土地市场展开的调控举措愈发显得精准细致。
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