最近人们都很热门地讨论怎样才可以有效把疯狂上涨的楼价调降或者是减慢上涨的速度，其实很有效的方法是有很多的，因为不同的政策，自然就会产生不同的结果，只是因为房地产的上涨对地方政府和国家的利益远远大于危害，所以才会出现出台了很多以增加利息、税费为主导的政策，但依然无法把楼价调降或者是把购买的热情减退的现象。所以不能说楼市不能调控，只是地方政府和中央的决心还是不足，要平衡的各方利益还是太多，所以力度有待加强。下面我就分享一下我在地产工作里的一些有效调控的规律和看法吧：

一、最有效的减退购买力和需求的政策是减少银行的贷款。除了保障居者有其屋，个人的第一套住宅物业可获得银行的70%以下的贷款，第二套只能获得50%以下的贷款，第三套只能获得30%以下的贷款，第四套或以上必须一次性付款。个别的豪宅楼盘（别墅、或者是评估单价超过20000元的住宅只能获得50%或以下的贷款。）。外籍人仕购房必须一次性付款。虽然一个家庭可以用不同的人的名义去购买物业，但银行按揭是必须提供夫妻的婚姻状况证明，而且年龄超过50岁以上的贷款额度、年限和审批是非常有限的，这样可以钻空子的机会会比较少，对房地产投资者的资金来源和承接物业的购买者会造成一个较大的阻力，从而减少因信贷而产生的透支需求。有三个案例可以充份体现：

1、2007年8月1日起，深圳的银行出现了全年的信贷额度已经用完，对一手楼和二手楼的贷款业务暂时减少办理、甚至于暂不办理的现象，整个深圳楼市出现了10年来罕有的成交量暂停的现象，无论是一手楼还是二手楼的成交量萎缩到30%，大量的购房者处于观望的态度，楼价停止了飞涨，出现了轻微的下调，跌幅约为3%-5%。

2、另一个与此相反的案例：香港的楼价一直居高不下的其中一个很重要的原因是现在购房还可以获得90%的银行贷款，当楼价的上涨幅度较大后，银行还可以根据当前的楼价对物业重新评估，并且按最新的评估价的90%的贷款额度减去原贷款额后的差额做第二次的按揭贷款发放，简称“二按”。换言而之，买楼不但不需要支付首期楼款，甚至于还可以从中获得银行贷款差额。香港最出名的“负资产”（是指物业的市价低于银行的贷款额）的这个名词也是由此而产生的。

3、2007年8月14日全球的股市出现了较大的下跌，其中之一的原因是银行的“次按”给全球的经济和房产带来了较大的泡沫，美国产生了较多的“零首期”的物业成交，超前消费和投机消费严重。

二、增加土地的供应量和房屋的供应量，快速消化市场的闲散资金。

1997年5月，香港增加了两倍以上的土地和房屋供应量，快速地把市场的需求消化了，成为了楼市下跌的一个重要因素。但这对国家和地方都会造成不利的影响因素，首先，在楼价上涨的前提下，土地拍卖得越少越迟，拍卖的价格就有机会越高。其次，在交通、道路和周边设施未能完善的前提下，土地的拍卖价格很难有突破，但完成这些设施是需要一定的时间的，因此也会有机会减慢土地的供应速度。

三、增加政府的廉租屋供应量和租金的稳定性，减少一些经济收入较差的家庭的购买压力和需求，让市民可以选择长期租房的权利，把资金投放在其他方面，让房地产不是成为经济增长的唯一支柱（因为通过房地产所带动的经济和行业普及面是比较广的）。这一点，香港是做得非常好，香港的“居屋”数量是很多的，如果不是这些居屋缓解了一部份购房者的需求，香港的楼市还将更加疯狂。

四、开征物业税，增加业主的持有物业的成本，而且还需要采用递增式，同一个人名义下，每持有增加一套物业，物业税的比例就增加30%，还会根据物业的地段对税率进行调整。

在美国，一般会根据不同的地段征收1%-3%的物业税，第二套或以上的物业的比例也会有较大的差异。