场馆周边、地铁沿线、外国人集中三类区域房子适合短租

    不论是来京的外地观众和境外游客，目的都是为了更方便的观看奥运比赛，对短租房的要求主要是安全、方便。从这两方面出发，场馆周边、地铁沿线、外国人集中这三类区域的房子是比较适合短租的。

    首先，场馆周边房近水楼台先得月。借助奥运场馆基础设施的建设，目前奥运场馆周边的商业、餐饮、休闲娱乐等各项配套都比较完善，外地观众及境外游客一般都会希望在场馆周边就近租房，便于观看奥运比赛，同时也可以充分感受奥运会的氛围。

    其次，地铁沿线房直通奥运场馆；场馆周边出租的房源毕竟有限，而且可以预计租金较高；同时，奥运支线开通后，将与现有的地铁线形成互通的轨道网络；许多观众就会选择在地铁沿线租房，既方便又快捷，这样就形成了短租房的市场。

    第三，使馆区、燕莎商圈、国贸商圈、丽都商圈等外国人集中的区域；外国游客来京时，一般都喜欢扎推，这些区域境外人士都比较集中，自然也成为观看奥运最好的驻扎地；同时由于这些区域的高档公寓项目比较多，也能够满足外国游客的需求。

    三招助短租房租出好价钱

    由于观众在奥运期间停留的时间比较短，因此对短租房要求一般是安全、干净、温馨；如果希望租出更好的价钱，就需要达到并进一步加强这三个方面；以下的三招，业主们可以加以借鉴。

    首先，房屋设施需齐全，室内环境要干净；短租房出租的时间不长，租户只是短暂停留，不会为此而添置家具电器等家用物件，因此切忌是毛坯房；如果房屋内设施齐全，而且干净大方，往往能够立刻打动租户，让租户尽快下决心租房。特别是外国人对室内环境的要求，大多是简单明快，实用性强，活动空间大；这样的短租房自然能租出好价钱。

    其次，简单装修不能少，温馨装饰显温情。目前许多准备在奥运期间做短租房的业主，一般都要求原租户在7月底前结束合同，腾出房子；由于刚刚退房，房屋内不免凌乱，而且地板、墙面等会有一些污迹；这时候需要业主对房屋进行简单的装修，一般的民宅可以重新铺地砖或价位不高的地板，墙面再粉刷一下；当然也不必进行大规模的装修改造。同时，柔和的墙面及灯光、天然的木地板，加上一床未拆封的被褥，会让远道而来的租户倍感温馨，房屋租金自然也能高些。

    第三，短租房内部升级，瞄准特定租户群体。简单清雅的竹木制家具、浴缸等深受日韩等亚洲人士的喜爱。而欧洲人喜欢大户型的公寓，适合采用厚重的深色家具。如果是古朴的带有欧洲风格的原木家具，效果会更好。美国人则对于中式家具，甚至是仿制的古董家具都比较喜欢。这些个性的瞄准特定租户群体的设计，一般都能够起到出其不意的效果，并租出好价钱。

    短租房业主可通过品牌经纪公司、网上发布寻找租户

    由于奥运期间对于市容市貌的整顿将会非常严厉，业主很难通过在户外粘贴一些广告来吸引租户；因此，短租房的业主可以通过品牌经纪公司及网上发布房源来寻找租户；这两种方式各有优劣，但相对而言，通过品牌经纪公司更为快捷、安全。

    首先，通过品牌经纪公司寻找客户；目前北京奥组委推荐给外国媒体记者租房的房屋中介签约机构包括链家地产等经纪公司，境外租户在找房时，一般也会到这些推荐经纪公司找房，业主把房屋委托这些经纪公司出租，可以有效促进成交。同时，租户的身份核查、双语合同、后期的物业交割也由经纪公司完成，即快捷又安全。

    其次，网上发布房源比较简单，在信息在各大主要的房产网站上发布，等待租户约看；部分奥运场馆周边的房屋，甚至可以坐等租户上门；这种方式的优点是简单，同时在与租户协商时，有可能租到更好的价格；但缺点就是比较麻烦，由于租户是外地、境外人士，交流存在一定的障碍，而且合同签署也麻烦，这一点业主们需要注意。

    最后，目前许多业主都形成了奥运短租房可以稳赚一笔的想法，但是业主们需要理性思考，并不是什么房都能租出好价钱，适当的布置，并通过合适的渠道出租，还是非常有必要的。

<二>:建行贷款基本流程

     建行会视买方情况决定放款方式:即见契税票和他项权利证两种

       收件------递评估(条件:产权证复印件,买卖双方身份证,北京市买卖合同)------评估报告回来后,推算首付款------评估报告回来当天或第二天通知买方3个工作日交首付款------买方交完首付后,安排买方到建行签(周二,周四),买方面签所需要材料:夫妻双方身份证及户口本原件,暂住证原件,结婚证原件,贷款申请人的学历证原件(夫妻双方都需要到场)------银行审核买方资质,报批,进行初审------银行初审通过后,全证主办告知全证专员,准备过户------过户后,见物业交割清单给卖房支首付款(需卖方带身份证原件亲自过来领款;若本人不能过来领宽款,需要带委托书(按手印)及受委托人和卖方两个人的身份证原件),同时,权证主办将完税票传真给银行,待放款及取借款合同------权证专员将新产权证转给权证主办,银行将做好借款合同返还权证主办,由权证主办转交给权证专员做抵押.------(两种方式)方式一：银行通知买方签字放款后，将买方贷款放到链家对公账户，待买方做上抵押后，权证主办将贷款支给卖方(需卖方带身份证原件亲自过来领款;若本人不能过来领宽款,需要带委托书(按手印)及受委托人和卖方两个人的身份证原件),抵押完后，权证专员将他项权证给权证主办，权证主办将他项权证的复印件给银行并把原件交给银行；方式二：权证专员带买方做抵押，抵押后取他项权证，银行见他项全证通知买方签字放款后，将买方贷款放到链家对公账户，权证主办见银行进帐单后安排给卖方支款(需卖方带身份证原件亲自过来领款;若本人不能过来领宽款,需要带委托书(按手印)及受委托人和卖方两个人的身份证原件)。

<三>:民生贷款基本流程

     收件------递评估(条件:产权证复印件,买卖双方身份证,北京市买卖合同，年代证明)------评估报告回来后,推算首付款------评估报告回来当天或第二天通知买方3个工作日交首付款------买方交完首付后,安排买方到建行签(周三,周五),买方面签所需要材料:夫妻双方身份证及户口本原件,暂住证原件,结婚证原件,贷款申请人的学历证原件(夫妻双方都需要到场)------银行审核买方资质,报批,进行初审------银行初审通过后,权证主办告知权证专员,准备过户------过户后,见物业交割清单给卖房支首付款(需卖方带身份证原件亲自过来领款;若本人不能过来领宽款,需要带委托书(按手印)及受委托人和卖方两个人的身份证原件)------权证专员将新产权证给转给权证主办，由权证主办将新产权证的复印件和保单原件叫给银行，银行准备给卖方有冻结房款的借记卡；同时，银行将抵押所需要资料交接给权证主办------权证主办将银行交接的抵押资料给权证专员专员做抵押，抵押后权证专员将他项权证交接给权证主办，权证主办交给银行，银行见他项权证后，将卖方借记卡的房款解冻。

<四>:深发展贷款基本流程

一是契税政策。《中华人民共和国契税暂行条例》规定，征税对象为土地使用权、房屋所有权的转移行为，税目为国有土地使用权出让，土地使用权转让(包括出售、赠与和交换)，房屋买卖、赠与和交换，税率为3%—5%，纳税人是在我国境内承受转移土地、房屋权属的单位和个人。国家规定对个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。国家在今年房地产业税收政策调整中，从价格、面积、容积率三方面明确了享受优惠政策的普通住房标准。从今年6月1日起，个人购房的契税优惠政策也将按照统一的普通住房标准执行。

二是营业税政策。国家营业税暂行条例规定，单位和个人销售不动产，按成交价格征收5%的营业税。1999年，为了配合国家住房制度改革，切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，国家出台优惠政策规定，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。最近，为促进房地产市场健康发展，遏制投机炒作行为，国家对个人转让房地产营业税政策做出调整，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。自2006年6月1日起，政府对营业税的征收再次作出调整，对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税。对个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税

三是个人所得税政策。根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20%的税率缴纳个人所得税。另外的一种征收办法是如果业主不能提供原购房发票证明，则按房屋转让成交价格的1%征收。个人所得税于2006年8月1号正式实施。

　　　■缴税计算
　　
　　　　二手房买卖个税分两种
　　
　　　　根据国家税务总局的相关规定，应纳税所得额计算公式为：应纳个人所得税税额＝应纳税所得额×20％（应纳税所得额＝房产转让收入额－房产原值－合理费用）。
　　
　　　　据国家规定，合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
　　
　　　　据了解，二手房买卖个税目前分两种情况：能提供完整资料的，先按应缴个税额的20％计算；不能提供完整资料的按评估值的1%计算。
　　
　　　　举例：
　　
　　　　出售100万元的一套房子，如果不能提供房屋原值证明，按照新规要交个税1万元，公式是（100万×1％）。
　　
　　　　如果房主能提供原值证明，而买房钱加合理费用如果是90万元，那么要交个税2万元，公式是（100－90）×20％。

四是土地增值税政策。土地增值税于1994年开始征收，目的主要是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。土地增值税以纳税人在中华人民共和国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收的一种税收。土地增值税税率采用四级超率累进税率，税率分别为30%、40%、50%、60%四档。土地增值税也有一些优惠政策。如因国家建设需要依法征用、收回的房地产，对居民个人拥有的普通标准住宅等，在其转让时免征或暂免征收土地增值税。　目前，本市同时还在个人转让二手房土地增值税方面，执行了一系列的优惠政策。首先，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。12月1日新政策实行后，免征或减征优惠的标准不会改变。市地税局通知要求，自2006年12月1日起，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。

　　对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。

　　对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

　　核定征收方式最省钱

　　在未来土地增值税的缴纳方式过程中，消费者究竟应该选择哪种方式更省钱，“链家地产”市场研发中心认为，消费者应该进行具体情况来具体对待。假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产，2006年12月将以70万来出售。那么，张先生不能提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，其以核定方式来缴纳，则需要缴纳的土地增值税为7000(700000×1%)元；如果张先生能够提供购房发票，发票所载金额为50万，当时购买这套房产缴纳的契税为7500(500000×1.5%)元，转让时需要缴纳的营业税为38500(700000×5.5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)，那么，张先生需要缴纳的土地增值税为28725(95750×30%)。很明显，在条件允许的情况，许多消费者会选择核定的征收方式缴纳。

　　土地增值税税率标准

　　增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%

　　增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为40%

　　增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为50%

　　增值额超过扣除项目金额200%的部分，适用税率为60%

　　既无购房发票证明，又无房屋评估报告，按转让交易价格全额1%征收

五是印花税政策。印花税是对经济活动交往中书立领受的各种应税经济凭证所征收的一种税。根据印花税暂行条例规定，个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税

　　具体如何计算，专家就土地增值的这两种

　　一、税率说明：

　　◆营业税：营业税税率为5.5%。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　◆个税：如果不能提供房屋原值的，将按纳税人住房转让收入的1%核定应纳个人盟岸睢Ｄ芴峁┩暾柿系模从筛鏊岸畹?0%计算。

　　◆土地增值税：第一，凡能够提供购房发票的，其扣除项目的金额将包括取得房地产时有效发票所载的金额、按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%的金额等费用。第二，对于不能够提供购房发票，但能够提供房地产评估机构按照重置成本评估法评定的房屋及建筑物价格评估报告的，其扣除项目的金额则包括取得国有土地使用权时所支付的金额证明、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)等费用。第三，对既不能够提供购房发票证明，又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的，税务机关可采取核定征收办法，按转让二手房交易价格全额1%征收土地增值税。

　　二、税率计算公式：

　　◆营业税：营业税应纳税额＝营业收入额×营业税率(5.5%)；

　　◆个　税：应纳税额＝(销售额-购买价款-合理费用)×20%；

　　或者，应纳税额＝销售额×核定税率1%；(目前市场实际交易按此计税方式)

　　◆土地增值税：累进抵扣计算征收(计算方式较为复杂)

　　一般按照，应纳税额＝交易价格全额×核定税率1%来计算；

　　三、案例分析：

　　个案1：

　　李老师2003年4月份，在方庄购买了一套128㎡的二居室，当时购买总价61.44万元。由于王老师的儿女均在国外，因此，今年他也决定去国外定居。打算将这套房屋卖掉。按照现在的二手房市场价，李老师的这套房屋大概能卖到93万元。恰好赶上了土地增值税，那么王老师的这套房屋需不需要交这个税呢？营业税、个税又该交多少？

　　根据今年11月份国税总局下发的《通知》规定，下调了“普通标准住宅”征收范围的标准，即要同时满足“住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在120平方米(含)以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”三个条件才可视为普通住宅。按照此规定，李老师的这套房屋为128㎡属于非普通住宅范畴，因此需要缴纳土地增值税。另据土地增值税征收标准，对于居民转让非普通住宅的，居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税，因此，李老师的这套房屋在缴纳土地增值税时可以减半征收。其应缴税费如下：

　　(1)土地增值税：93万×1%=9300元；

　　减半征收为：4650元；

　　(2)营业税：93万×5.5%＝51150元；

　　(3)个税：93万×1%=9300元；

　　合计共缴纳税费为：4650＋51150＋9300＝65100元。

　　(以上案例税率：个税按核定总价的1%计算、土地增值税按交易价格全额的1%计算)

　　个案2：

　　2004年，王女士于购买了一套137.1㎡的三居室，当时购买总价为93.23万元现在二手房市场均价14000元/平方米，王女士的这套房屋出售能够卖到191.94万元。王女士的丈夫在深圳做生意，由于资金周转困难，她想将这套房屋出售套现。应该缴纳多少税费呢？

　　首先，王女士的这套房屋面积为137.1㎡，已经超出普通住宅标准，因此需要缴纳土地增值税。由于这套房屋未满三年更未满五年，因此，出售时需要全额缴纳土地增值税。营业税，个税亦是如此。其应缴税费为：

　　(1)土地增值税：191.94万×1%=19194元；

　　(2)营业税：191.94万×5.5%＝105567元；

　　(3)个税：191.94万×1%=19194元；

　　合计共缴纳税费为：19194＋105567＋19194＝143955元。

　　(以上案例税率：个税按核定总价的1%计算、土地增值税按交易价格全额的1%

“造假”可以说是现代商品交易中的常见弊病，近期在二手房交易中也出现了产权证造假现象，一些不法人员非法伪造和使用产权证。假证的流入严重扰乱了房地产市场的正常秩序，侵害了购房人的合法权益。为了保证交易安全，打击欺诈行为，二手房跳蚤市场提醒广大产权人及房屋买卖当事人在二手房交易过程中要认真识别产权证真伪，现特向大家介绍以下八种产权证真伪辨别方法。

    一、看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色），字体纹理清晰醒目；假的产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软。

    二、看纸张。真产权证的内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，图案为别墅、大厦两种，其识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来；假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗响声；假的纸张手感稀松、柔软。

    三、看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字“房屋所有权证”6字，立体感强，字迹清晰，容易识别；假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一。

    四、看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的“南京市房产管理局”行政公章；假产权证则一般加盖手工雕刻的公章，因为纸张较薄，在其反面很容易看到透过来的印章痕迹。

    五、看注册号。真产权证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感；假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。

    六、看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐；假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。

    七、看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包括：产权来源和其中分摊面积等；假产权证中附记有些为空白。

    八、看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；假产权证的图纸很薄，类似一般的A4纸厚度。

租售两全     加入链家租售两全业务后，业主可得到一年的稳定租约，链家对该套房屋进行出租和管理。在这一年期间，你可以随时决定出售此房屋，在您通知链家并签订委托出售代理合同后，链家就会按照合同约定期限支付给您房款，房屋总价按照双方约定的房主出售价格和扣除租期内未满的租金。如果业主一年没有意愿出售房屋，第二年可继续租售两全业务。 投资收益稳定：签约当时立刻就得到一年稳定租金 投资方式灵活：一年内，随时可以决定出售房屋 保证限时出售：决定出售后通知链家，保证在约定其期限内按约定价格出售房屋 确保房款收益：签订委托出售合同，在约定期限内按照约定价格与链家结算售房款。 收益最大化：同时获得售房及出售日之前的房租收益。 五责任风险：由链家赔偿给出售房屋的承租客户违约金