白剑的博客http://blog.jiatx.com/blog_12492620.htm2009-1-9 16:54:10SOUFUNBLOGzh-cnCopyright 1996 - 2007 SOUFUN Inc. All Rights Reserved.2007-10-20 18:10:01欢迎光临花都地产精英交流平台http://blog.jiatx.com/12492620/1633600/articledetail.htm

             

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]]>白剑http://blog.jiatx.com/12492620/1633600/articledetail.htm#comment2008-1-14 11:44:49http://blog.jiatx.com/blog_12492620.htm2007年地產界五大終極殺手http://blog.jiatx.com/12492620/1586379/articledetail.htm

        近年來房地產商可謂要風得風要雨得雨，誰的土地儲備多就意味著誰的發展空間大，誰就是房地產業的王者，北京、上海等一線城市隨便拿一塊地一平米就值一萬多，可謂寸土是金。大規模的圈地運動成為稱霸房地產行業的王者之戰，只要有好地拍就意味著新的“地王”誕生！

        在房地產商繼續做2007的黃金美夢時，他們還不知道2007年等待他們的是最後的“夜宴”，沒有實力的房地產商你吃進多少讓你再吐出來多少，甚至和夜宴中所演的情節一樣，等你死去時(房地產公司倒閉)，還搞不清到底誰是兇手。為了讓可憐的房地產商死個明白，讓我來為你提前揭開兇手的面目。
        殺手一：國家宏觀政策調控。

        根據國家在06年5月出臺的《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，中低價位、中小套型普通商品住房(含經濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量，不得低於居住用地供應總量的70％。來自國家和相關部委的資訊表明，07年，調整住房供應結構是一場“重頭戲”，重點是加快建設中小套型、中低價位普通商品住房，改進和完善經濟適用房制度，加快建立和實施廉租房制度，著力解決中低收入群體的住房問題。

        自2007年1月1日起，根據財政部、國土資源部和央行三部委聯合印發的《關於調整新增建設用地土地有償使用費政策等問題的通知》，新批准新增建設用地土地有償使用費徵收標準將在原有基礎上提高一倍。新政策還把那些因違法批地、佔用而實際發生的新增建設用地納入徵收範圍，這無疑又給地方政府牢牢套上了“緊箍咒”。

        2007年及今後的房地產市場將不再是“瘋狂遊戲”的舞臺。非法預售、虛假宣傳、囤積房源、哄抬房價等“惡疾”將受到空前嚴厲的打擊。隨著建設部等三部門聯合開展的房地產交易秩序專項整治行動往縱深推進，房地產市場交易秩序的“亂局”有望得到明顯轉變。

        殺手二：央行嚴控信貸規模，並對房地產行業貸款進行嚴查。
        房地產假按揭專項檢查。假按揭貸款是商業銀行經由開發商發放無真實借款主體且擔保不落實的長期房地產貸款，是商業銀行發放零售貸款中典型的違規行為，這幾年來，各地已孕育了很大風險。致使房地產開發過程中面臨的巨大風險轉嫁給商業銀行。

        土地儲備貸款專項檢查。近兩年，土地儲備貸款增加較快，土地儲備貸款存在著貸款承貸主體自有資本低，負債率過高，收入受行政干預，毫無保障，抵押不具備法律效力，及受政策和市場影響較大等潛在風險。
        打捆貸款專項檢查。目前，一些銀行因自身原因或受地方政府和相關部門的影響，向缺少固定資產專案准入手續、項目資本金不到位、專案資本金不實、缺少土地准入手續、缺少環保准入手續的專案發放貸款，發放流動資金貸款支持借款人用於固定資產建設，支援地方政績工程，導致巨大風險.
        終極殺手三：墮落的房地產市場

        1、畸形發展的房地產市場。
        目前國內房地產市場進入了一個拼奢的年代，房地產開發商一味追求花園式環境、高檔裝飾、超大空間，因為在房地產發展的初期，中國房地產作為一個較為新興的行業，缺乏這樣豪華的房子，但是在大量豪宅湧現的今天中國的富人們該買的房子都買了，買不起的隨著房地產漲價，依然是買不起。上海房價的回落就已經說明了這個問題，只為20％的富人蓋房子，但畢竟富人是少數，豪宅供過與求就意味著下跌,而不重視80％的窮人,就意味著你失去80％的市場份額。

        2、瘋狂的投資性購房時代已經過去。
        前幾年浩浩蕩蕩的江浙炒房團、山西購房團跑遍全國買房子，買到那裏，那裏房價暴漲，而現如今買到手的房子有價無市，在大量活錢變死錢後，還有多少錢能夠撐起房地產的價格？

        3、更快更高盈利性和流動性的投資品種，讓炒房型同雞肋。今年股市火爆，投資股票基金的收益大大高於炒房收益，而且變現能力好於投資房地產。炒房資金大量流出房地產市場，沒有新增資金去追捧房價，高房價自然難以維持。

        4、低廉的房租收入與巨額的房價投入難成正比，買房不如租房，投資房產賣不出去賠錢是肯定的。許多投資房子不住又賣不出去，只能出租，但是往往租金收入還不夠償還購房貸款，自己花高價買上房子背上債，再便宜租給別人住？投資房地產變成學雷鋒，有苦說不出呀。

        5、望梅止渴的外資資金。許多房地產商蓋豪宅和商品樓，期盼外商來接盤，雖然外商來中國投資很多，但是外商來中國並沒有形成大規模的移民效應，外商來中國投資只是為了賺錢，在房地產如此高位的時候，外資買上能賣給誰？如果外商自己用，與其買不如租，中國不是臺灣、不是日本，在人民幣還不能作為國際貨幣流通的今天，要想靠外商炒起中國房價是不可能的，中國太大了，這樣大的市場只有靠本國的實用者買單才能支撐這個龐大的房地產市場。

        終極殺手四：基礎能源、農產品漲價帶動的新一輪漲價與就業危機讓房地產投資加速縮水。
        煤、電、天然氣、糧食等生活必需品的漲價，讓居民的日常生活開銷加大，而人們開支首先要滿足的是生活必需品，隨後才是高消費品，房子對大多數家庭來說，雖然也必須但不是馬上就需要的，拖個兩三年不會影響太大，而基礎能源的漲價，讓住豪宅的成本大大提高，市場會更加萎縮。

        近年來就業難讓許多名牌大學新畢業的大學生都很難找到理想的工作，一些投機者在投機房地產時總想一線城市房價不會跌，因為全國人民都想去那裏落戶。但是在目前的就業危機下，多數人難以自由選擇自己生活的環境，房子不能代表一切，只有衣食無慮、整天無事可做吃老本的富豪才能到處買房投機，而作為普通投資者，住房只是滿足基本的生存空間，所以既然一線城市房價下跌，其他地方的人們也不會大規模移民到一線城市，相反在就業壓力下，一線城市的人為了就業也在不斷流出到適合自己發展的地位。一線城市房價的下降將成為房地產整體泡沫破裂的導火索！

        終極殺手五：房地產投機功能的喪失。
        一是由於國家對房地產交易稅的大幅提高，以投機房地產為盈利目的的交易成本大大提升，使投機者的盈利空間大幅縮水。二是由於房地產按揭貸款政策的變化，讓投資多套房產的人取得銀行融資難度加大，失去銀行信貸的投資放大功能，通過投機房地產增值的速度會大大降低；三是對期房銷售和預售條件的嚴控，讓靠時間差拿房產增值的空間大大縮小。四是房地產商鼓吹房產不斷升值的神話破滅，從上海高價拿房者集體要求退房就已經讓大家看到房地產商的一直鼓吹的房產只升不降神話的破滅，在房價下跌的過程中，先拿房者在短時間內房價下跌20％-30％,房地產作為大額投資項目，就意味著一個家庭靠一輩子積蓄的百萬資產投資,在短短幾個月後變成七八十萬的悲哀。五是給富人蓋房子的房地產商，意味著只向中國20％的人服務，沒有群眾基礎的空中樓閣，一但從天而降，損失慘重的肯定是剛在高點踏進房子的人。
        房地產商和房地產投機者的死亡路線圖

        第一步是信貸緊縮，導致房地產商難以取得銀行貸款；第二步炒房熱錢流向股市、基金，導致高檔投資類房地產無人問津；第三步政府宣導的中低價們普通商品房上市，分流普通購房者的目光；第四步基礎能源和生活必需品漲價，人們短期內不敢購買房地產；第五步銀行催要貸款，房地產開始降價售房；第六步房價下降人們更加觀望，房地產市場成交持續低迷；第七步房地產商資金斷裂，大量空置房湧向市場；第八步房地產交易稅收提高，只能不斷壓價出售房地產；第九步高檔房地產價格大幅下跌帶動中低價房地產下跌；第十步資金實力小的房地產商和投機者由於難以償還銀行貸款、房地產長期賣不出積壓形成巨額固定成本，最終走向破產倒閉！

        九十年代初股市的火爆燒碎了一輪房地產投機的泡沫，01年中國股市迎來五年大熊市又造就了房地產市場又一個黃金時期，全民炒房地產將房地產價格推向極致！2006年在中國股市通過五年的修身養性，再次勃發生機，2007年又將成為房地產暴利階段性終結的始點。隨著中國市場功能的不斷完善，從全民倒煤、倒鋼到倒房地產，市場無形的手最終會把暴利的泡沫擠碎，所以目前還想投機房地產的無知者無畏的勇士們，該清醒了，莫變成房地產泡沫最後的埋單者

         

      ]]>      白剑http://blog.jiatx.com/12492620/1586379/articledetail.htm#comment2007-12-30 15:24:09http://blog.jiatx.com/blog_12492620.htm      浊酒燕飞任南山,杯空、衣乱,不禁思乡http://blog.jiatx.com/12492620/1467110/articledetail.htm

       

          最近老是喝酒,应知人生不如意之事十之八九,醒悟的时候,那倒满酒的杯子早已经空了,一滴不剩,有天回去时倒在床上就进入了眠态,醒时衬衣皱了,西装脏了,人的思绪来了,方方面面的,于是想到那北方遥远的山区走走,想去找那一如杯空,心飘荡的感觉!!

          看见母亲的愁,父亲的累,那感觉告诉我,喝酒是解决不了问题的!

      ]]>      白剑http://blog.jiatx.com/12492620/1467110/articledetail.htm#comment2007-11-26 12:20:35http://blog.jiatx.com/blog_12492620.htm      致访友http://blog.jiatx.com/12492620/1387778/articledetail.htm

       

         有朋自远方来,不亦乐乎!本人文化水平和电脑知识有限,所以我这里只能是一间陋室,杂乱无章!望访友多多包涵,并多多指教!我非常乐意和你们成为朋友!

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      ]]>      黄锡斌/白剑http://blog.jiatx.com/12492620/1387778/articledetail.htm#comment2007-10-30 19:59:05http://blog.jiatx.com/blog_12492620.htm      那房子的主人http://blog.jiatx.com/12492620/1367699/articledetail.htm 

         我忽然好想写一篇长长的文章,约你到春天的湖畔,在那绿树的石凳上读给你听,爱情,只青睐勇敢的心,我在你的世界里勇敢不起来.于是,你看不清我对爱情的浓度,我是个傻傻的人于是,我只能傻傻地爱着你,我的心里没有起风,寂静就一直在里面度过了,像一间久无人居住的房子,只多了点灰尘,等待着房子主人来打扫......

      ]]>      黄锡斌/白剑http://blog.jiatx.com/12492620/1367699/articledetail.htm#comment2007-10-23 16:40:50http://blog.jiatx.com/blog_12492620.htm      瓶子http://blog.jiatx.com/12492620/1367650/articledetail.htm 

          我是一个藏在镜片里的精灵!看到镜子外的你,你悠闲、雅静,像无风的湖面!镜子里的你,却不见了踪影,匆忙、神秘!如蒙面的鬼魅!于是,我开始了思索,寻找答案!终于,镜子碎了,镜子内外的你一杀那的分离成了永别!我便从镜片里跳到桌旁的瓶,是谁?到底是谁?把瓶盖拧紧,丢进了大海,我从此开始了无边的漂游......

      ]]>      黄锡斌/白剑http://blog.jiatx.com/12492620/1367650/articledetail.htm#comment2007-10-23 16:30:41http://blog.jiatx.com/blog_12492620.htm      这是谁写的呢?http://blog.jiatx.com/12492620/1364192/articledetail.htm 

          可喜你天生成百媚娇

          恰便似活神仙离碧宵

          度青春,年正小

          配鸾凤,真也着

          呀!看天河正高,听谯楼鼓敲

          剔银灯同入鸳帏悄(俏)...

      ]]>      黄锡斌/白剑http://blog.jiatx.com/12492620/1364192/articledetail.htm#comment2007-10-22 17:50:32http://blog.jiatx.com/blog_12492620.htm      红杏出墙书http://blog.jiatx.com/12492620/1360718/articledetail.htm  

           失上苍之怜悯,

           痛欲断之红绳,

           难与卿缠绵似蝶飞痴绕!

           悲绝泪溅!

           今强思何所以对,可携汝婵娟、避人口舌?

           唯有私奔!

           只望天涯寻一地,或海角觅一处,以作栖身!

           虽险阻亦能共奔之,足已!

           红杏,我们私奔吧!?

          

          

           注释:文章背景是清末时期,男主人公与一名叫红杏的女子相爱,由于门户之见,受到双方家庭以及各方面的压力,不能共结连理,红杏更是被家人锁在家中,于是,男主人公在追求自由恋爱迫于无奈之下暗中送信给红杏,约她越墙而逃,远走共建一个家~~~~~

                                          白剑

                                            2007年

      ]]>      黄锡斌http://blog.jiatx.com/12492620/1360718/articledetail.htm#comment2007-10-21 12:27:03http://blog.jiatx.com/blog_12492620.htm      那蜻蜓不见了http://blog.jiatx.com/12492620/1360341/articledetail.htm  

          儿时很喜欢戏水,总相邀一伙玩伴一起戏水,在家乡的小河,水浅浅的,我们沿河一直游戏,偶尔警察捉贼的游戏,偶尔摘摘河边的一种小果子吃,最令我难忘的是追那些蜻蜓了,那蜻蜓很美,红红的,也有些说不出颜色的,我们贪玩,总是在河中抓起些沙子追打,一把沙子摔过去,蜻蜓飞快的飞走,我们紧追,其实这样是伤不到那蜻蜓的~~~也忘了什么时候,很少见到那些蜻蜓了,朋友们,你呢~~~所以,爱护环境,爱护地球,让我们可以重新见到小时候那蜻蜓,可以重新见到小时候那更天然的环境,不是吗?只需要我们尽量在记起地球需要我们保护时逐渐形成那习惯...

      ]]>      黄锡斌http://blog.jiatx.com/12492620/1360341/articledetail.htm#comment2007-10-21 10:39:04http://blog.jiatx.com/blog_12492620.htm      碎http://blog.jiatx.com/12492620/1359810/articledetail.htm 

           古四美,三国貂禅,缈缈移步,鸟惊庭树,一云:红牙催拍燕飞忙,一片行云到画堂!然,君不见,当今美女,走台步,逛大街,潇潇洒洒,落落大方.唤白剑梦中人:催灯步履移花影,风雪停恋楚纤腰!一缕香丝遮媚眼,两小酒窝露芬芳!英雄血,美人泪,杯中酒,多少真情付东流!白剑枉度日,叹遍一生梦中人,奈何其心已嫁人!讥问笔者何所描?胜却唐高瞻金陵晚望:世间无限丹青手,一片伤心画不成!一怀愁绪,几年追躲?碎!~碎!~碎!~

                                                     白剑

                                                      2004年12月24日

      ]]>      黄锡斌http://blog.jiatx.com/12492620/1359810/articledetail.htm#comment2007-10-21 10:10:21http://blog.jiatx.com/blog_12492620.htm