| 暨南大学 胡 刚 黄广艺 李丽
近年来二线城市经济水平不断提高，但是房价总体水平与一线城市存在着较大差距，因此二线城市存在巨大的市场潜力和获利空间，开发商纷纷把目光投向了二线城市，开始站在全国的高度在二线城市布点开发。大家开始意识到，谁占有二三线城市，谁就是未来几年的地产之王。上市融资和挥戈二线城市是房地产行业近年来的两大发展趋势。
一、房地产企业布点二线城市基本情况
为了进一步研究，我们选择了30家房地产企业进行数据分析。当然这30家企业并不是随意选出的，首先它实力相对雄厚，其次其开发战略全国化。
表一: 房地产企业在城市中布点情况
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企业名称 |
布点城市 |
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万科企业 |
深圳、广州、东莞、佛山、上海、
南京、南昌、无锡、苏州、杭州、
镇江、宁波、长沙、北京、天津、
沈阳、大连、长春、鞍山、武汉、
成都、中山、珠海、厦门、青岛 |
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中国海外发展有限公司 |
香港、北京、上海、广州、深圳、
成都、长春、南京、西安、中山、
佛山、苏州、宁波、重庆、杭州、
澳门 |
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广州、北京、天津、上海 |
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保利房地产(集团)股份有限公司 |
广州、上海、北京、武汉、重庆、
成都、沈阳、佛山、包头、长沙、
岳阳、长春、西安、武汉、杭州、
南昌 |
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恒大地产集团有限公司 |
广州、南昌、长沙、上海、南京、
武汉、重庆、成都、昆明、贵阳、
西安、郑州、天津、太原、北京、
沈阳 |
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大华集团 |
上海、武汉、南京、马鞍山、沈阳、
大连、西安、贵阳、海口、烟台 |
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绿城房地产集团有限公司 |
杭州、宁波、舟山、海宁、上虞、
淳安、北京、上海、广州、长沙、
合肥、乌鲁木齐、青岛 |
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新世界中国地产有限公司 |
沈阳、大连、北京、天津、上海、
武汉、合肥、南京、济南、长沙、
广州、深圳、珠海、惠州、顺德、
肇庆、海口、惠阳、贵阳、成都 |
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复地(集团)股份有限公司 |
上海、北京、武汉、南京、无锡、
重庆、天津、海口、杭州 |
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阳光100置业集团有限公司 |
北京、天津、重庆、成都、沈阳、
济南、 烟台、武汉、长沙、南宁、
柳州、东营、桂林 |
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金融街控股股份有限公司 |
北京、天津、重庆、南昌、惠州 |
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金地集团 |
上海、深圳、北京、广州、天津、
武汉、珠海、东莞、宁波 |
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上海三盛宏业投资有限责任公司 |
上海、杭州、舟山、佛山、淄博、
合肥、嘉兴 |
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招商局地产控股股份有限公司 |
漳州、深圳、北京、南京、苏州、
上海 |
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山东鲁能置业集团有限公司 |
济南、北京、海南、四川、重庆、
青岛、大连、银川、厦门 |
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首创置业股份有限公司 |
北京、天津、沈阳、无锡、成都 |
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雅居乐地产控股有限公司 |
广州、中山、佛山、香港、澳门 |
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广州富力地产股份有限公司 |
广州、北京、上海、天津、江苏、
重庆、西安、成都、海南、太原、
佛山 |
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顺驰中国控股有限公司 |
天津、北京、上海、济南、郑州、
武汉、苏州、南京、无锡、石家庄、
洛阳、重庆、沈阳、荆州、榆次、
青岛 |
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江苏新城房产股份有限公司 |
常州、南京、上海、苏州 |
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中新集团(控股)有限公司 |
北京、天津、上海、深圳、杭州、
徐州、长沙、成都、重庆、西安 |
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重庆金科实业(集团)有限公司 |
重庆、无锡、成都、长沙 |
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南京栖霞建设股份有限公司 |
南京、苏州 |
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上海城开(集团)有限公司 |
上海、郑州、长沙、昆山、海口 |
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中远房地产开发有限公司 |
北京、沈阳、大连、天津、中山 |
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沿海绿色家园有限公司 |
大连、鞍山、北京、上海、武汉、
深圳、东莞、南昌、福州、厦门 |
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中华企业股份有限公司 |
上海、苏州、重庆、宝山 |
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华润置地股份有限公司 |
北京、上海、深圳、成都、武汉、
合肥 |
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卓越置业集团有限公司 |
武汉、烟台、长沙、深圳、北京、
上海、海南 |
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福建融侨集团 |
福州、重庆、西安、武汉、南京、
福清 |
资料来源:搜房网研究院公布的2007中国房地产百强企业与2006年房地产
统计年鉴公布的房地产百强企业, 及各房地产企业的公司主页所公布的城市
布点信息。
表二: 房地产企业在二线城市布点数量排名
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城市 |
数量 |
房地产企业 |
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武汉 |
13 |
万科、保利、恒大、大华、新世界、复地、阳光100、金地、顺驰、沿海、华润置地、卓越置业、福建融侨 |
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天津 |
13 |
万科、合生创展、恒大、新世界、复地、阳光100、金融街、金地、首创置业、富力、顺驰、中新集团、中远 |
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重庆 |
13 |
中海外、保利、恒大、复地、阳光100、金融街、山东鲁能、富力、顺驰、中新、金科、中华企业、福建融侨 |
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南京 |
11 |
万科、中海外、恒大、大华、新世界、复地、招商局地产、顺驰、新城、栖霞、福建融侨 |
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成都 |
11 |
万科、中海外、保利、恒大、新世界、阳光100、首创置业、富力、中新、金科、华润置业 |
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长沙 |
10 |
万科、保利、恒大、绿城、新世界、阳光100、中新、金科、上海城开、卓越置业 |
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沈阳 |
9 |
万科、保利、恒大、大华、新世界、阳光100、首创置业、顺驰、中远 |
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杭州 |
7 |
万科、中海外、保利、绿城、复地、三盛宏业、中新 |
二、房产企业集聚程度较高二线城市优势分析
从上面数据可知，目前武汉、天津、重庆、南京、成都、长沙、沈阳、杭州是对房地产企业开发最有吸引力的二线城市。
武汉作为华中重镇，是我国中部最大的城市，华中地区经济、文化和金融中心，同时武汉又是我国内陆最大的水陆空交通枢纽，被誉为“九省通衢”。武汉的区位优势使其成为进入中国内陆市场的金钥匙，最符合房地产企业的周边辐射战略。从2004年至2007上半年，武汉的生产总值分别是1956亿、2238亿、2590亿、1424.7亿，经济增长率分别是14.5%、14.7%、14.8%、15.1%。武汉房价相对较低，发展空间巨大，在2007年10月份，武汉市商品房均价仅为5361元/平方米。
长沙是湖南省省会，新兴的工业城市。随着长株潭三市融城的逐步深入，长株潭城市群已上升为国家战略，与武汉都市圈一起共同构成中部崛起的龙头。
天津是中央直辖市，环渤海地区的经济中心天津市作为沿海开放的国际性口岸，中国北方的经济中心，外向型经济发达，金融商业繁荣，工业体系完整，以天津港为核心的海、陆、空交通体系已初步建成。京津塘高速公路把北京和天津市区、滨海新区连成一线。天津基础设施完善，人力资源丰富，资本存量大，科技产品的产出量稳居全国城市的前列。相对来说，天津房价低，投资成本低，利润回报高。
重庆与成都拥有许多相似之处。它们都是西南地区的中心城市，是西部大开发的重点建设城市，地处长江上游经济带核心地区，腹地辽阔，资源丰富。重庆与成都的科技教育力量雄厚，人才荟萃，且人力资本较低，工业基础雄厚，门类齐全，综合配套能力强。重庆与成都都拥有雄厚的历史底蕴，重庆是有着3000多年历史的巴渝地区，古文化遗存丰富，成都自古为西南重镇，三国时为蜀汉国都，五代十国时为前蜀、后蜀都城，文化遗存丰富。
杭州与南京分别位于长江三角洲南翼和北翼，与上海形成三角形，是中国东南部交通枢纽。两市分别是江苏省和浙江省的省会，都是文化古都。南京、杭州作为东部沿海城市，都有各自独特的竞争优势。南京是人才竞争力最强的城市，科技人员占从业人员数比例高，劳动力平均科技文化水平较高，教育现代化水平高。而杭州是环境竞争力最强的城市，是世界上最适宜居住的地方之一。美丽的西湖，秀丽的钱塘江、富春江、新安江，万倾水域碧波荡漾的千岛湖，贯穿城市南北的京杭大运河，形成杭州特有的自然山水景观。
沈阳是东北老工业基地，是东北的政治、经济、文化、交通中心城市，作为东北地区最大的中心城市，素有“东北王”之称。 2002年国家提出振兴东北老工业基地的重大举措，在中央政策倾斜下，沈阳迎来了重大的发展机遇期。沈阳房地产价格较低，住房需求旺盛， 2007年1至7月份，沈阳商品房销售均价为3537元/平方米，远远低于一线城市过万的商品房均价。
三、房地产企业开发从一线城市向二线城市进军的主要因素
房地产企业向二线城市进军，主要有以下几方面的因素：
1、区位优势。区位优势是房地产企业进行布点时所考虑的重要因素。以上八个二线城市，除了长沙和杭州，其它都是大区域的中心城市。武汉是华中地区的中心，天津是华北地区的中心，沈阳是东北地区的中心，南京是华东地区的中心，重庆和成都是西南地区的中心。作为大区域的中心城市，具有辐射面广，影响范围大的特点，尤其适合房地产企业的全国开发战略。
2、价格优势。以上这些二线城市的地价普遍低于一线城市，而且落差很大，基本上都在一倍以上。利润无疑是房地产企业的首要考虑因素，因为一、二线城市房地产市场环境的不同以及国家宏观调控政策的力度不同，导致房地产企业在二线城市的投资回报率比在一线城市要高得多，据分析，在北京、上海等一线城市，投资回报率仅在7%-8%,而在二线城市有可能达到30%。以上这些二线城市都具有巨大的套利空间和发展潜力，必然受到各地实力雄厚的房地产企业的青睐。
3、城市发展已有深厚基础。这些二线城市都具有悠久的发展历史和相当大的城市规模，大都拥有较为雄厚的工业基础和完整的工业体系，具有丰富的人力资源，而且都有许多科研院所和一些著名的院校，科研实力也较为雄厚。城市基础设施包括交通系统、邮电系统、能源与水资源供应系统等都比较完善，交通亦非常便利。这些城市都已形成城市传统的、具有地域特点的城市空间结构和城市形态。这些城市在长期发展过程中文化积淀深厚，对城市居民来说具有强烈的归属感和亲和力。
四、房地产企业进军二线城市带来的影响
各地有实力的房地产企业逐渐把开发项目拓展到二线城市，这好比一把双刃剑，对全国房地产市场带来的深刻的影响。
1、 房地产企业进军二线城市推动全国统一的房地产市场的形成
原先房地产业没有形成全国统一的房地产市场，随着房地产企业的不断发展壮大，地区保护主义被打破，项目开发全国化，全国范围内通过土地招标的形式，形成了一种优胜劣汰的竞争机制，如今房地产企业开始大举进军二线城市，意味着一线城市房地产市场的绝对领军地位受到威胁，二线、三线城市的房地产市场异军突起，全国统一的房地产市场将逐渐形成。
2、房地产企业开发从一线城市向二线城市扩散有利于区域的协调发展
房地产企业转战二线城市，会减轻一线城市房地产市场的压力，会使目前虚高的房价逐渐回落，这有利于国家对一线城市房地产市场进行调控和整顿，有利于一线城市房地产市场的良性发展。当然，对于二线城市来说，房地产企业的进入，会加剧当地房地产市场竞争，给当地房地产企业带来较大的压力，也会使当地的房价有所上涨。但是房地产企业的进入，同时也给当地带来大量的资金、先进的管理理念、技术和优秀的人才，这对于当地的发展是极为有用。房地产企业进入二线城市，将会给二线城市发展带来难得的机遇。房地产作为支柱产业，它的发展势必引起连锁反应，带动其他相关行业的发展，促进二线城市经济发展壮大，这样将有利于缩小一线城市与二线城市的差距，促进区域的协调发展。
3、 大量房地产企业到二线城市开发导致二线城市房价飙升
大量一线城市资本进入二线城市后主要开发中高档楼盘，势必大幅拉升现有房价水平，而收入水平涨幅跟不上房价涨幅，就会透支购买力，在这种环境下，本地一些素质较低的企业也会混水摸鱼，导致市场上出现“高房价低品质”的局面。外来地产商在销售楼盘时几乎肯定会利用其原有客户资源，以相对较低的楼价和良好的升值前景为饵，吸引更多外来购房投资者，无形中为投资炒房热潮推波助澜。投资以及投机房地产过热，房地产市场需求相对过剩，引发房价飙升，有可能感染房地产泡沫。泡沫一旦产生，房地产市场将难以控制。
4、 房地产企业进军二线城市很可能会破坏当地的城市特色
一方面，大量外地实力雄厚的地产商的进驻，对本地房地产企业带来一定的冲击，形成前所未有的激烈竞争，本地的小开发商存在被边缘化的危险。另一方面，任何一个城市都有其自身的历史文化特色以及其存在的价值，房地产开发的全国化，有可能弱化二线城市的地方特色，而把一线城市的建筑风格简单移植，破坏地方特色。
五、今后几年最具竞争力二线城市预测
天津、重庆、武汉这三个城市将来会比其他五个城市更具竞争力。天津距北京最近，随着北京城市职能的转变，天津将成为北方的经济中心，且天津位于渤海地区，交通便利，而同样位于北方的沈阳却不具有这样的地理优势。随着北京地价的持续升高，投资商将更愿意在经济发达但地价却相对廉价的天津开发。
重庆作为国家西部大开发的重点开发地段，并且是一个中央直辖市，国家一系列的优惠政策将吸引大量的资金涌入，而成都虽然也是西部大开发的重点区域，但却不是直辖市，它的辐射作用不及重庆，国家对其重视程度也不及重庆。
武汉处于长江沿岸，地理位置优越，交通便利，是中国中部最大的城市，华中地区经济、文化和金融中心。武汉犹如中国的心脏，距离北京、上海、广州、成都、西安等大城市都在1000公里左右，具有承东启西、沟通南北的作用。国家“中部崛起”政策把武汉定位为重要的战略支点，在政策方面扶持，在资金、管理方面提供优惠。当然，长沙也处于中部地区，也是国家“中部崛起”政策的重点开发区，但它的影响力和辐射作用却不及武汉，地理位置和经济基础也不如武汉。
六、政府对房地产企业进军二线城市政策调控建议
我国的房地产市场尚未成熟与完善，其存在的问题与争议不在少数。房价高不可攀，特别是一线城市，而且国家几年来的宏观调控政策收效甚微，房地产问题一直困扰着我们政府，也是普通民众的心头大事。因此，我们对于房地产企业进军二线城市，提出如下一些政策建议：
1、鉴于一线城市和二线城市差异，国家政策不能搞一刀切，应区别加以对待。对于一线城市，那里已经聚集了大量的房地产企业，房地产已经趋向饱和，但由于存在大量的投机和不规范行为致使房价飞速上涨，给人们带来了沉重的负担，对此国家应加强宏观调控力度，严格控制土地和房价，引导房地产市场的良性发展。对于二线城市，房地产还未达到饱和，仍有很大的发展空间，且随着二线城市的发展人们对住房的需求会日益强烈。我们认为国家对于房地产企业进军二线城市不应过分管制，而应在政策方面加以引导和鼓励。一般来说能在二线城市布点的企业通常是比较大型的企业，它们实力雄厚，资金充足，同时也拥有许多优秀的人才和先进的技术，能有效地推动当地经济的发展。而且，房地产企业的进入可以带动相关行业的发展，对于缓解当地的就业压力也是有帮助的。房地产企业在当地开发建房，可以提高当地人们的生活水平，亦可以改善城市面貌。所以，政府对于这些房地产企业不要过分管制，适当加以指导和调控即可。
2、当地政府要切实把握好机遇。房地产企业把战场转移到二线城市，对于武汉、天津和重庆等二线城市不能不说是一次发展的大好机遇。房地产企业的投资开发，必然给该城市各方面的发展带来生机和活力，带来发展需要的资金和人才。当地政府要切实把握好机遇，充分利用资金和各种人才，加强基础设施建设，改善投资环境，进一步吸引房地产企业来投资，进而形成良性循环。
3、政府还要进行正确的舆论引导。对于普通民众而言，他们通常认为房地产企业大举进军二线城市会导致当地房价快速上涨，给他们带来沉重的负担，因此他们往往意识不到房地产企业进来投资开发做带来的好处，反而会对其进行抵触。因此，政府要做好民众的思想工作，提高民众的认识。
4、二线城市政府要吸取一线城市房地产建设的经验教训。在一线城市，高地价、高房价，普通民众购不起房已成为了普遍的社会问题。在这方面，二线城市在吸引房地产企业投资开发同时应考虑普通大众的住房需求，加快限价房、经济适用房、廉租房的建设步伐。至于高档房，我们提议政府最好放手让市场去调控，因为高档房属于高档消费，不是生活必需品，由市场调节会更有利于其发展，这样房地产企业也有利可图，当然也愿意来开发建房。
总之，我们认为房地产企业进军二线城市对于政府、百姓、企业来说是利大于弊。对此我们无需恐慌，只要政府调控适当，二线城市善于抓住机遇主动改善投资环境，人们能够转变观念积极配合，大家就可以实现共赢！
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