据国家统计局公布的数据：2006年，全国商品房销售面积达到6.06亿平，销售额突破2万亿元，达到2.05万亿。2007年第一季度，依然延续了势头，销售面积和销售额同比分别增长12.07%和26.88%。 伴随着成交量的上升，从05年统计规则变化（销售面积包含期房、现房销售数据）以来，商品房销售面积超过了竣工面积，房价连续几年大幅上涨，按照“房价=销售额/销售面积”的算法，2004、2005年连续两年的房价上涨超过10%，06年虽然上涨速度有所回落，但是2007年第一季度全国房价再一次实现了两位数字的上涨。 房地产行业的持续景气，吸引了方方面面的资金，2006年，全行业吸引资金3.25万亿，同比增长27.6%，2007年第一季度资金来源达到了1.17万亿，同比增长28.60%。房地产投资资金来源的增长，从一个侧面反映了行业的景气。

房地产市场的高位景气带来的绝对不仅仅是福音，接踵而来还有其负效应。房价大幅上涨抑制了其他消费、“泡沫”争论直接引发对金融体系安全的担忧、财富效应拉大了贫富差距、多数人买不起房造成社会不安定、行业不能实现优胜劣汰，零散无序的格局迟迟得不到改善。房地产行业牵涉了太多的利益群体，成为滋生腐败的温床；开发商享有了大部分的土地增值收益。伴随着
城市化的过程，落后地区的财富迅速通过购房的形式向发达地区转移，加大了地区间的不平衡。

种种随之而来的负效应使房地产高位的景气成为畸形的景气。

国内外经典的教科书无一例外地指出：考虑房地产的社会功能，它既是消费品，也是投资品；考虑到房地产的经济属性，它既是商品，同时也是社会保障品。我们从房地产的属性开始论述，不是为了照本宣科或普及房地产的基础知识，而是为了从根本上揭示造成房地产行业存在问题的根源。  

从房地产的属性我们开始推演：房地产作为消费品，包含初级消费品，这是满足广大居民居住需要的，安居才能乐业，这部分房地产具有社会保障的功能，主要通过不以营利为目的的政府保障来实现。消费品中包含升级消费品，这部分主要是满足居民居住条件改善的需求，它和投资品一起构成了房地产市场，同时使房地产的商品属性得以实现。

造成当前高位畸形景气的根源在于要依靠唯一的房地产市场来实现房地产所有的功能。这样依靠以营利为目的的市场解决社会保障问题造成了市场的错位。而政府没有履行其应该履行的社会保障功能，造成了政府的缺位。市场的错位和政府的缺位共存，房地产的问题就这样产生了。

全部（或者大部分）依靠市场解决住房问题，巨量的需求很容易造成供需失衡，控制土地供应的政策直接加剧了这种供需矛盾，引发价格上涨和投机炒作。2005年的宏观调控，实际上是在宣布完全依靠市场解决住房问题的失败。调控需要达到的，也是市场购买和政府资助两种手段不再割裂，相辅相成。而实际进行的调控，做到了这点了吗？！没有，以往政策仍然在寄希望于一个所谓的“好”的市场来解决全部的住房问题。房地产有两种属性，它既是商品，也是保障品，寄希望于以盈利最大化为目标的市场解决社会保障问题，现实吗？

截至2006年底，全国657个城市中，已经有512个城市建立了廉租住房制度，占城市总数的77.9%。其中，287个地级以上城市中，有283个城市建立了廉租住房制度，占地级以上城市的98.6%；370个县级市中，有229个城市建立了廉租住房制度，占县级市的61.9%。浙江、广东、河北、江西、甘肃、陕西、江苏、湖北等8个省的 90%以上城市建立了廉租住房制度。
截至2006年底，已经开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积仅为293.68万平方米。
当前，廉租住房制度建设还存在一些突出问题：一是，仍有信阳、遵义、保山、固原4个地级城市，以及141个县级市没有建立廉租住房制度。二是，仍有166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房制度建设的比例；绝大多数城市还没有开始将土地出让净收益实际用于廉租住房制度建设。三是，廉租住房制度覆盖面低，与国办发[2006]37号文件的要求有较大差距。四是，部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善。五是，相当数量的城市，廉租住房建设进展缓慢。

1998年以来的房地产市场化出现了一系列的问题，这本身就要求房地产业求变，与此同时，产业生态环境也已经发生了重大的变化，同样要求房地产格局进行适当的调整。 产业生态环境的变化起码有这么几点：积极的财政政策已经趋于稳健，投资拉动经济增长已经演化为抑制投资过热；亚洲金融危机后承诺人民币不贬值已经过度到防止人民币过快升值；效率优先兼顾公平的发展策略已经成为公平与效率并重；鼓励一部分地区先发展起来已经被各区域共同发展替代；构建和谐社会、缓解社会矛盾已经成为最强音。 为了适应产业生态环境的变化，房地产行业已经到了必须求变的时期，顺势而变，只不过是时间问题。

既然行业变化在即，我们进一步分析行业发展的趋势，房地产还会是完全的市场化吗？前面的分析已经对此进行了否定。那么房地产会不会走98年前的历史老路？我们认为也不会，因为第一，市场手段还是当前资源配置的主要手段，房地产市场化带来的成绩有目共睹；第二，政府目前还没有那么大的人力、物力、财力建设足够的保障性住房；第三，98年前旧的房地产体制也存在很多的问题，再完全走老路不太现实。

未来的房地产业必然是走一条市场手段和政府保障相结合的“中间路线”。房地产是典型的政府主导型产业，围绕着这一条产业中间路线，政府未来的调控方向基本可以明确：一方面，要建立一个有效健康的商品房市场；另一方面，要恢复政府的住房保障功能。

政府必定会对房地产市场调控主要有两点理由：第一，房地产市场至关重要，政府必须要对其有相当的控制力；第二，房地产市场的波动已经超出正常的范围。 房地产触及的范围非常宽广，牵涉到方方面面的利益。对中央政府而言，关注房价短期和局部看涉及巩固宏观调控成果、避免经济过热，长期和全面看关乎建设和谐社会、维护持续稳定的大局；对于地方政府，土地出让收入已经成为事实上的“第二财政”，房地产投资成为拉动考察政绩重要指标——GDP的重要手段；对于银行，直接间接提供了60%的开发资金，全社会贷款中50%左右以房地产和土地作为抵押，金融风险与房价的波动息息相关；对于其他经济部类，房地产行业拉动20多个相关产业，房价上涨带动了近几年钢铁、水泥、电解铝等行业的投资过热；对于房地产自身，房价的波动直接涉及到整体的盈利水平和行业的投资价值，其影响不言而喻；对于广大的居民，他们既是房产的持有者，又是构成房地产市场的重要主体之一，房价的涨跌意味着他们资产是否“缩水”，同时决定着他们能否带来新的购买力。 2006年全国及重点区域房价涨幅明显，经历了宏观调控之后，2007年一季度反而加速增长。房地产的波动已经远远超出了正常的范围，政府绝对不会对其置之不理。

截止目前，与历年调控相比，2007年房地产调控呈现三大特点：
第一，调控时间提前 历年的宏观调控，一般都在3月份明确政策导向。但是今年的宏观调控起步时间较早。2007年1月16日，国税总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，以此为标志，其实已经拉开了07年调控的序幕。
第二，调控趋于严厉，直指开发商的高利润 历年的宏观调控没有离开抑制需求的主旋律，本年的宏观调控则直接指向开发商的高利润，土地增值税的清算，深圳公共维修基金的缴纳政策都直接减少了房地产企业的利润。
第三，致力于理顺执行环节 历年的宏观调控收效不大除了政策自身的因素外，还有一个重要的原因就是地方政府对政策执行不力。2007年，中央政府并没有急于出台指导性的文件，而是先致力于理顺执行环节。

前文我们论述了未来房地产市场必定要调控，而且走的是一条“中间路线”，那么我们来大胆猜想一下未来的房地产市场格局。
1〉调控的真正目标是什么？

政府未来的调控方向基本可以明确：一方面，要建立一个有效健康的商品房市场；另一方面，要恢复政府的住房保障功能。 有效健康的市场最主要的标志就是房价的稳定，而住房保障功能恢复最主要的标志就是中低收入阶层有房可住。

2〉三七开格局最有利于调控目标实现

北京市建委负责人4月透露，2007年，北京市将新开工建设300万平方米“两限”(限户型、限价格)商品房、200万平方米经济适用房、30万平方米廉租房，以解决住房问题。按照2006年北京新开工住宅面积1870万平米来计算，07年北京计划新开工的530万平米保障住房占到28.34%，同样接近30%。