[  ] 各取所需；

[  ] 专家过剩；

[  ] 跌是为了涨，涨是为了跌；

[  ] 想涨就涨、想跌就跌，请随意；

 

二、北京房价12月下跌20%？

[  ] 铁鸡下蛋，铁树开花；

[  ] 非官方数据；

[  ] 购房者意淫；

[  ] “房价陷”包子

 

三、开发商为何卖房送奥迪？

[  ] 总比卖一套送一套体面；

[  ] 房子远离城区；

[  ] 羊毛出在羊身上；

[  ] 开发商钱挣多了，抽风了；

 

四、开发商为何高呼房价拐点已现？

[  ] 黄鼠狼给鸡拜年；

[  ] 为房价下降找理由；

[  ] 摆姿态，赢得政府同情；

[  ] 为破产后“卖拐”做铺垫；

 

五、07年楼市“很黄很暴力”关键语？

[  ] 房价暴涨；

[  ] 面粉贵过馒头；

[  ] 夹心层住房无保障；

[  ] 房贷新政；

 

五、房产中介陆续倒台？

[  ] 早知如此，何必当初；

[  ] 我不下地狱，谁下地狱；

[  ] 姥不疼，舅不爱；

[  ] 风箱里的老鼠，两头受气；

 

六、开发商、银行和地方政府三者关系？

[  ] 铁三角；

[  ] 当狼狈兄弟遇见狐狸；

[  ] 以“GDP增长”为中心，坚持防范“金融风险”和“房价下跌风险”为两个基本点；

[  ] 绑架与被绑架；

 

七、温州炒楼者炒成房东？

[  ] 虎落平阳被房欺；

[  ] 租不出去的房子就让二奶住；

[  ] 见银行的人躲远远的；

[  ] 都是“拐点”惹的祸；

 

八、7家房企07年为何销售破百亿？

[  ] 房“奴”的功劳；

[  ] 高房价；

[  ] 捂盘、囤地”；

[  ] 地方政府幕后助推；

 

九、房价下跌，谁先哭？

[  ] 地方政府；

[  ] 开发商；

[  ] 已买房者；

[  ] 普通大众；

 

十、地方政府在房地产的角色？

[  ] 开发商的开发商；

[  ] 即是裁判又是运动员；

[  ] 房价上涨的“支柱”；

[  ] 鱼与熊掌兼得；

 

十一、面粉为何贵过馒头？

[  ] 垄断；

[  ] 有意减少供应；

[  ] 融资资本；

[  ] 抬高房价；

 

十二、房价上涨，谁受益最大？

[  ] 地方财政；

[  ] 商业银行；

[  ] 开发商；

[  ] 投资客；

 

十三、小产权房为何遭禁？

[  ] 后妈养的；

[  ] 分赃不均；

[  ] 二奶就是二奶；

[  ] 农民卖不出高价；

 

本文来自地产私房话

 

水浒传里有这样一个故事想必大家都知道：宋江犯了法，被刺配江州，归戴宗管。按理他该给戴宗点好处，但他就是不给。于是戴宗就来要，宋江还是不给他，还问他：我有什么短处在你手里，你凭什么要我的好处？戴宗大怒道：还敢问我凭什么？你犯在我手上，轻咳嗽都是罪名！你这厮，只是俺手里的一个行货。

 

行货从商品意义上来讲，就是降价的劣等货品。在戴宗眼里，宋江就是一个行货，而他自己就是货主。作为行货最大的不幸就在于：人家拿你干了什么或对你任何一种评价，都无须向你解释或征得你的同意。

 

之所以罗嗦了半天引用上面这个故事，我想说明一点的就是，如果的开发商在政府眼中，也彻底从以前的“香饽饽”沦落为“行货”。根据1月16日新京报报道：近日，200余家开发企业签署了“和谐社会，责任地产”倡议书，承诺规范开发建设行为，积极参与保障房建设。同时在签署协议大会上，某建设部部长表示，房地产企业应当承担起改善老百姓住房条件的责任。

 

据说开发商签署的承诺书内容主要如下：切实保证住房质量；积极参与政策性住房和普通商品房的建设；自己执行商品房销售明码标价制度；不以任何方式囤积房源等。

 

在开发商签署的内容里，除了保证住房质量是任何一个开发商都必须保证的事情比较靠谱之外，其他我看都不靠谱。在市场经济体制里，你让一个纯经济组织参与社会保障住房的建设开发，让其不卖高价，让其不囤房不惜售，基本上不可能。同时作为行业的监管部门，建设部也无权去干涉一个经济组织在法律容许范围内去制定商品销售价格和销售策略。

 

迄今为止，尚未有任何法律规定囤房惜售是违法的，开发商运用合理的销售策略实现高房价高利润是合理之举。但是就如同有关部门处罚上海的汤臣一品一样，给你扣上一顶“房价暴高、违规捂盘惜售”的帽子，开发商也毫无办法。

 

开发商之所以成为行货，最根本的原因就是房价太高了，当群众的抱怨声的唾沫快要咽死房某些监管部门时，作为管理者并没有选择承认自己管理过程中的过失，反而把责任直接推给开发商。其实让开发商制定合理的销售价格，不捂盘不惜售的最根本办法就是加大土地供应，加快保障住房的供应。商品房多了，保障住房供应充足了，还有人卖高价吗，还有人抱怨房价高吗？除非有人吃饱了撑的。

 

普天之下，莫非王土；率土之滨，莫非王臣。是啊，普天之下，莫非王土，我不是王；率土之滨，莫非王臣，我又不是王，牛逼的开发商是购房者的王，但是在管理者眼中也就是一“行货”而已。

上小学的时候是70年代初，我们受的教育都是饱含阶级性的。

 

给我印象深刻的一篇课文到现在我还依稀记得：那是文学大师也是革命家郭沫若的话：“在万恶的奴隶社会，商代和西周，奴隶的命太贱，西周的铜器上刻的铭文讲了，五个奴隶才值匹马束丝”。

 

郭老话的大意是在奴隶社会里，奴隶是不能算人的，五个奴隶的终极价值加起来也就相当于一匹马和一束丝的价值，在“正直”的郭老眼中，这样的社会称之为“万恶”一点也不为过。

 

如果郭老能够长生不老，现在还活着的话，他如果要在北京的四环地区买一套100平米房居住的话，那么他将付出的代价是100*2.5万/平米=250万。

 

假设郭作家20岁上班，60岁退休，在中国作协一月工资3000元（平均起来也就如此），那么一生收入是40*3000*12=144万元，那么相当于1.73个郭老和一套房子价值相当。

 

郭老属于社会高层人士，那么如果是山西煤矿的普通工人，如果矿工不幸死于井下，那么矿上平均赔偿金额是每人20万元（以前更低，通常几万元打发了事），那么计算起来，一套房子相当于12.5条人命。

 

在福建贫困山区，一个家庭的年收入不超过2千元，如果一个正常人的劳动年限是40年的话，那么这个家庭的终生收入是8万元，一个家庭按照2个劳动力来计算，那么一套房子相当于32个家庭62位农民的终生价值。

 

 

在价值不菲马匹丝绸面前，奴隶的价值显出“皮袍”下的小来；在高昂的房价面前，今天的金领、白领、蓝领们彻底沦陷为“房奴”。

 

不知道郭老在幸福的天堂里，如果闻听到人间“房奴”遍地时，会不会惊坐而起，重新握笔，做一番新人与房研究。

近日，甘肃天水一房地产商因母亲病逝，便将自己开发楼盘房子最高每平米降价260元以悼念慈母。此事引起议论纷纷：有人认为开发商此举体现了社会责任，也有人质疑把降房价和纪念母亲结合在一起是一种“作秀”行为，应该遭到谴责。（详情参见08年1月4日北京晚报）

 

母亲去世，作为儿子肯定悲痛欲绝，但是既然能够做开发商，就一定不是凡人。这位老兄在悲痛之余，也一定想到了母亲去世是个机遇，难得一遇，确实任何人都只有一个母亲，过了这个村就没有那个店了。

 

因为悼念母亲，所以房价每平米最高下降260元。如果从营销角度来讲，此举只不过是一件最普通不过的商业促销行为而已，与开发商通常采取的“黄金周、春节打折促销”毫无区别。但是这个事件却被高度关注，其中最重要的原因就是“此次降价销售，因为悼念母亲去世”。

 

从房地产策划角度来分析，这是典型事件营销案例，我想这位老母亲在临终之时一定没有想到，自己死了还能发挥如此大的商业价值，能为其子所用，我想作为母亲，一定能够含笑九泉了。

 

悼念母亲降房价，我想这位开发商老兄真正是挖空心思，让我们由不得自己就想起那句著名的脏话：“既想当婊子，又想立牌坊”，此兄不仅想获得一个孝子美名，同时也想把自己的项目快速销售出去，更可以因为买房者获得实惠而赢得赞赏。可谓一箭三雕，用心何其良苦也。

 

当初候耀文去世的第二天，其弟就在其博客上赋诗一首以作悼念，当然在诗的背后不忘宣传自己的节目，要大家振作起来，死的人去了，活的人还要幸福生活，要大家不要忘了收看他主持的电视节目。这与今天的这则开发商“悼念母亲降房价”何其相似！

 

这里不妨联想一下：开发商的母亲死了，房价就降了；那么是否应该石油公司老总的母亲死了，汽油就下降了；运输公司老总母亲死了，春运火车票就不涨价了……

 

因为悼念母亲，所以降低房价，这样真的能如这位开发商老兄所愿，获得社会大众的高度认可和赞誉，赢得“孝子”和“优秀企业公民”的美誉吗？我想不见得，今天大众因为你的母亲去世买到了实惠房，明天大家会更加期盼你的父亲、老婆甚至孩子早一点快死，那样他们可以买到更多实惠房。

 

在政府三番五次运用调控，房价都下降不来的今天，看来开发商“死”母亲倒是一个降低房价的“有效手法”，所以开发商千万别怪社会大众有此“恶毒”想法。

 

楼市深陷“寒冬”，无论对于开发商还是中介来说都不是好事情。冬天来了，春天还会远吗？大部分开发商和中介都持有这种心态，相信春节过后，房市将一扫阴霾，重现艳阳天，所以在广州、深圳等地房价大幅度下跌之后，北京的开发商并没有选择降价，商品房价格依旧坚挺，二手房中介也在艰难支撑，北京楼市并没有如人们想象中那样进入真正的“拐点”。

 

但是进入08年以来，种种迹象表面政府对房地产调控的步伐有增无间，尤其恐怖的是力度在逐步加大：首先是针对开发商囤地，国务院出台了3号通知，开发商囤地将成为历史；其次物业税由空转转为实转的信号再次放出，说明去年底一度风传的物业税征收被政府考虑进议事日程，并非“空穴来风”，如果物业税真正进入征收阶段，相信此举对楼市的打击作用无疑当年广岛上空的“原子弹”；开发商真正恐惧还是购房者的“观望”距离结束遥遥无期，丝毫没有停止的迹象，对于那些资金压力大，指望靠销售回款的开发商来讲，距离崩溃破产指日可待。

 

根据上述分析，在08年春节之后，北京楼市是否真正进入到“拐点”，最主要的一是要看政府调控政策的力度和实施程度；二是购房者能够坚持多长时间。在这里笔者大胆预测一下，节后北京楼市将呈现出如下5大趋势，在此推动下，一直被业内称为“坚不可摧”的北京“刚性”楼市将最终在08年年底最终“入拐”。

 

一、个人房贷金融坏帐持续出现

 

由于07年央行的6次加息，数次加息的累计“效应”全部在08年体现，同时由于去年股市火暴，很多人以住房抵押获取贷款，上述坏帐最有可能在春节后的几月中体现出来，坏帐过多对房地产市场的冲击是显而容见的。美国去年发生次贷风波到现在尚未平息，给楼市造成的危害深重。

 

二、北京周边地区房价率先“雪崩”

 

在北京楼市去年年底进入“冰封期”后，北京区域的开发商仍然“稳做钓鱼台”，但是紧邻北京的周边城市开发商却如热锅上的蚂蚁，知道自己的好日子结束了。近两年来，由于北京城区的房价飞速上涨，因此很多中低收入群体选择在河北燕郊、诼州等地购房，上述区域也尝到了房地产开发的甜头。

 

根据不完全统计，北京地区的人口每年在河北置业的人数超过10万，07年更是永大于这个数字。燕郊和诼州地区的房价再近几年翻了几番，房地产业成了上述地方的龙头支柱产业，开发土地和开发项目迅猛增加。但是市场风云突变，当庞大的北京购买群体陷入“深度观望”后，无疑对上述地区的开发商造成致命打击，在市场供严重大于求的08年，相信对于经验和资金实力都不强的上述区域开发商来讲，唯一的选择就是降价抛盘，以求自救。

 

三、房地产中介行业将死伤过半

 

在房地产市场中，对于依靠销售业绩生存的中介来说，这个冬天尤其寒冷。从目前来看，受楼市寒潮影响最大的就是二手房中介，由于成交量大幅度萎缩，北京二手房知名中介纷纷采取缩小规模，减少门店数量来减少投入，以求把亏损降低到最小，很多中小公司干脆选择直接关门了事。其实对于中介人员来讲，他们也是高房价的受害者，由于卖家“胃口”畸高，不愿意降价销售，而买家丝毫不买帐，中介只能坐以待毙。进入08年以后，此种局面将持续，最终的局面是将有过半房产中介在高房价的摧残下彻底退出市场。

 

四、大批量小产权房“既成事实”，将分批分次被“转正”

 

进入08年，虽然国务院出台了“关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知”，这是国务院第三度发文强调城镇居民不得购买小产权房。但是此文并没有对那些已经存在的大批量小产权房如何处置进行说明。按照以往的经验来看，政府极有可能采取既往不咎的政策，对新小产权房严加控制，对于那些“既成事实”者，将会责令北京各区妥善处理，而以往那种强制统一拆除的可能性非常之小，因此最终的处理结果可能是购买者在交纳一定的土地费用后被“转正”，当然也不排除采取不解决、不追究、不顾问的消极政策，但是“稳妥”的解决方式不会改变。

 

五、大量开发商资金链断裂，“抛售”现象成普遍

 

上周业内就纷传北京已经出现第一例开发商因为资金链断裂而破产的事情。相信春节过后，由于销售不力，越来越多的中小开发商会因为资金短缺，只能采取降价销售，力求自保；对于那些大公司尤其是上市公司来将，由于囤地占用了大量资金，现在又要求快速开发，因此资金需求量更大，一旦在资本市场上出现融资不畅、销售回款慢，对他们来讲也是致命打击。资金链犹如03年那场SARS，病毒一经被传播，后果将不堪收拾。

 

当然，上述5大趋势只是北京房地产市场众多发展因素之一，其他如物业税的“空转实”，保障住房在08年底的集中供应，也会对北京楼市产生重大影响。无论如何，北京房地产市场的拐点将在政策的调控下，和购房者的观望下，在08年年底到来谁都无法逆转。

 

近日，国务院办公厅下发“国务院关于促进节约集约用地的通知”，文中核心要旨：土地闲置满两年，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

 

07年以来，房价暴涨让社会大众难以接受，开发商囤地就一直被视为房价高涨的罪魁祸首。事实上开发商囤地的数量也和房价一样迅速上涨，其中全国最大的“地主”碧规园集团在全国的囤地规模就达了45万平方公里，这个面积可以满足北京市三年的住宅开发。

 

地产寡头凭借手中的土地资源，可以很顺利的资本市场上获取大量资金；同时通过囤地让全国各地的商品房供应严重短缺，让房价迅速上升；房价暴涨，开发商手中的土地也快速的省治。开发商囤地，可谓一举三得。

 

面对囤地严重的事实，08年宏观调控的第一记“重拳”就狠狠的砸在开发商的命根上。民众结怨已久的土地闲置终于被戴上“紧箍咒”，开发商捂地升值的梦想将遭受严重打击。这充分表面了国家针对土地调控的力度正一步一步的加强升温。

 

不难看出，国务院此举主要是针对当前房地产市场人人皆知的圈地“潜规则”，也是对开发商“晒地皮”炒房价行为的严正“警告”。土地闲置费的征收，犹如一把尚方宝剑，专门斩杀开发商在土地市场的“不轨行为”。

 

事实上，土地闲置费的征收政策其实早已成文正式下发，只是在各地的实施过程中，困难重重，一直没有得以真正实施。早在95年发布的中华人民共和国城市房地产管理法曾规定：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，但是一直以来，土地征收闲置费的税率一直是零。

 

开发商一直以来之所以敢“囤地”，与地方政府对待土地闲置问题挣一只眼闭一只眼有很大关系，“惩罚力度不重”或干脆“惩罚不作为”是最主要原因。此次国务院闲置费用征收标准的出台，对狠刹土地市场中的投机行为必将起到很大作用，也迫使开发商加快开发进度，从而达到加大市场住宅供应量，对抑制房价上涨过快作用明显。

 

但是我们必须清醒的看到，土地闲置费用标准的出台，到底能对楼市产生多大影响，到底能不能抑制房价暴涨的“加速度”，那就要看土地闲置费征收能不能真正的得以实施。上面文中就明确的提醒我们，标准制作容易，在聪明且“后台”坚硬的开发商面前，实施起来千难比登天还难。

 

开发商往往在自己囤积的土地上盖个围墙、打几个桩或者在地块上简单的摆放几台施工车辆，就可以顺利的避开土地闲置费用的征收。即使政府真的要拿闲置土地“开刀”，开发商也会找出各种借口，比如动迁问题、地块周边规划调整导致项目不能动工等各种理由来搪塞。

 

因此，要想依托土地闲置费征收来打击开发商囤地，从而达到打击土地投机行为，达到抑制暴涨房价的目的，光出台一个征收标准还永远不够，各地必须出台更加详细的具体实施规范，把打击囤地行为和地方政府的考核结合在一起，只有这样，土地闲置费用征收才会起到应有的作用。

 

前两日在下班回家的路上，收到朋友小张的短信：“从明天开始，我们店所有的人都不需要来上班了。”小张的工作单位是北京一知名房地产二手房公司在海淀清河开的门店。自从去年10月份房贷新政开始，小张所在的门店二手房的成交量就开始大幅度萎缩，由于入不敷出，总部决定压缩业务范围，减少门店数量，小张所在的门店就是被缩减对象之一，所有员工也在当天宣布全部自由解散。

 

中介经纪人小张面临的尴尬境地并不是唯一的，在北京象他这样的经纪人数以万计。在06年年初，由于房价高速上涨，二手房和北京的新商品房一样，供不应求。中介公司只要有房源，就不愁没有客户来买，而且房价一天一个变化，好似芝麻开花节节高。中介公司依靠吃差价等手段获利颇丰。

 

在暴利面前，在07年年初，二手房中介公司如雨后春笋在北京的大街小巷涌现出来。在小张所在公司的大街上，距离不到1公里的大街两边开了大大小小的7家房产中介公司。小张就是在房产中介如日中天的时候被朋友拉进到这个行业的。

 

按照小张自己的说法：“我是9月份来这个公司的，之前我是做汽车销售的，汽车销售市场竞争激烈，收入相对有限，听朋友说做二手房中介挣钱容易，最重要的是对人员素质要求不高，直接可以上岗挣钱，我就过来了”。

 

“刚来的时候，门店的生意特别火，每当出一套房，客户都抢着来看房，一般一套房子不出两天，就肯定能卖出去，大伙的干劲特别足，都愿意加班加点的多接客户”。在入行的第一个月份里，小张成交了两套房，提成了7000多元，那个时候小张是快乐的，对未来充满了幸福的“期望。”

 

但是谁也没有预料到的是，这7000元的提成既是小张的第一次成交提成，也是他最后一次成交提成。10月黄金周过后，二手房市场一夜之间从“沸点”降到了“冰点”。卖房的人的增多了，买房的人却仿佛全部人间“蒸发”了。偶尔有几个来看房的，要么说价格太高，要么说房子质量不好，能够成交的“寥寥无几”。

 

在小张看来，楼市之所以发生剧变，原因有二：一是房产金融新政的推出，虽然央行新政二套房新政的推出并没有对二手房产生直接的冲击，但是购房者却从政策里得出房价即将稳定甚至下降的信号来，直接产生了观望情绪从而导致二手房成交大幅度萎缩；二是无论新房还是二手房在07年价格上涨太快，目前的高房价已经让大多数购房者只能望房兴叹，房价严重脱离了大众的收入水平，小张所在的清河区域二手房项目销售价格大都在6000元左右，到了年底的时候上涨到了12000元/平米，几乎翻了一番。

 

在四个月不到的时间里，小张体验了二手房市场的悲喜“两重天”的境地，在他眼里，一切都因为高房价引来政府调控，从而造成今天的尴尬境地。当第二天我打电话问起小张的打算时，他已经在去火车站买票的路上了。“还是回老家过个年吧，现在的工作也不好找，等明年春天回来再做打算吧，反正不会再做房产中介了，我想还是去做汽车销售吧”。

 

小张走了，还有千万个“小张”在坚守在中介的岗位上，是谁让他们在楼市的“冬天”里经历簌簌寒风？也许这样一句话能够代表他们内心的真实写照：“穿的人摸狗样，起的比鸡还早，干的活比狗还累。”曾经的高房价让他们风光无比，但是繁荣之后凋零尽现。此时不禁又想起无间道里那句著名的俗话：“混在江湖，早晚是要还的”。这里还要多说一句的是：房价暴涨，伤害的不仅仅是大众，其他人也再劫难逃。

新政实施后，北京房价到底有没有下降？成为人们关注的焦点问题。舆论大致分为两派：以“开发商利益”为代表的群体一致认为，房价只是短期内“蛰伏”，等08春节一过，房价自然会继续上涨；而以“民生”利益为出发点的大众则认为房价已经出现拐点，房价在08年下降已呈必然之势。

 

21世界被称之为信息时代，这就意味着生活在这个时代的人每时每刻都在接受数以万计的信息。但是信息多了也未必就是件好事，这尤其表现在房地产信息方面。确实房价虽然与国际高度接轨了，但是民众接收到的房价信息的真实性却高度不“接轨”。

 

我想买过房子的人都有这样的体会：看了房地产广告，以为从此就能住上皇宫里，享受欧洲园林生活了，结果实际上住进入一看，房子比筒子楼强不了多少，欧洲园林也就是一臭水沟；到了售楼处，销售人员永远告诉您的是：“如果您今天不买，明天我们就要涨价了”。

 

现在的房产信息每天有千万条，但是信息来源主要是三种渠道：一是开发商主动“招供”；二是所谓的“官方统计机构或经济研究所”专业发布数据；三是北京房地产信息交易网公布的数据。前两者数据的真实性，我想在这里就不用多说了，大家都心知肚明。

 

但是现在媒体公布或引用的数据大都来自前两种，而第三种数据大都不用，其最重要的原因是第三种统计数据是单个项目的信息，如果要引用的话还要自己去统计，去分析，不但浪费时间，更重要的是如果真的把“真实数据”公布出去。自己的“衣食父母”开发商不高兴了，丢了饭碗或“红包”就太得不偿失了。

 

开发商是永远希望房价上涨的，民众则正好相反。但是进入到07年年底，在地产宏观调控到了最关键的阶段，众多地产大腕们一反常态，齐声高呼房价拐点已经到来，房地产调控已经取得关键性胜利。其实这是一种“黄鼠狼给鸡拜年”的典型心态，其用意无外乎告诉政府调控已经取得重大胜利，应该“适可而止”了。

 

既然承认房价拐点已经到来，高调宣称房价已经下降，那么北京房价是否真的下跌了？笔者随机从北京房地产信息网采集了9到11月北京部分项目真实的房价数据：

 

看了上面的数据，我不知道大家作何感想？如果上述项目在12月份高调宣布打折或者高额赠送，大家能说房价下降了吗？房价只不过在前进了100步后策略性的退后一步而已。而媒体和地产大腕就凭此宣布房价“拐点”来临，向政府表面此轮调控目标已经实现，希望调控到此为止。如果政府采取深层次、大力度的调控手段和方法，非但他们的暴利难以为继，甚至发生生存危机都有极大可能。

 

开发商现在的心态就是只要熬过这个“寒冷”楼市，到08年5月，楼市重新“复苏”后，如果民众发现房价并未下降后，就会引发继05年国六条后的新一轮抢购，房价如开发商所愿重新迈向暴涨之路。

 

在过去的07年里，给购房者感受最深的就是“一路快跑”的房价，购房者的收入和存款增长速度和房价相比显得太慢。但是去年年底前的一系列金融调控政策的实施，政府对保障住房供应加大的承诺，中国购房者似乎看到08年房价拐点将现的曙光。

 

一方面是CPI高涨的通货膨胀，让自己口袋里的钱捉襟见肘；一方面是楼市进入深度观望期，楼价在高位徘徊摸不清楚是继续上升还是下行。对与08年的购房者来讲，房价是涨是跌关系到自己的切身利益，到底如何买房，该不该买房成为购房者最头疼的一个话题。

 

大众如何买房，首先要明确自己购房的目的是什么？大众买房无外乎有以下三种目的：一是首次置业者，完全为了满足居住需求；二是已经拥有住房，为了改善居住条件，决定再买第二套房甚至第三套房，这种购买属于升级换代型；三是投资或投机型购房，这种人购房目的再清楚不过，那就是通过倒卖房屋或租赁房屋获取利润。

 

根据对北京地区购房者的资料进行分析，首次置业人群大部分都是那些刚刚参加工作不久的年轻人为主，大部分因为结婚或接老年人到城里来居住而购房。相对来讲这种需求刚性是最强的，因此如何有合适的楼盘我建议首次置业者还是要尽快选择购买。在购买时，需要注意以下几点：

 

一是买合适的不买大的，选择户型面积要合理，不要盲目求大；二是买交通方便的房子，最好购买拥有轻轨交通的区域，或未来区域拥有轻轨规划的区域（房山、顺义、BDA三个区域值得关注）；三是尽量提高首付比例，减少贷款额，避免高额房贷款让自己成为“房奴”；四、可以考虑购买交通方便，配套设施完善的二手房，上述区域在北京地区大有所在，如回龙观地区、天通苑地区的二手房性价比非常高，值得考虑；

 

对于升级换代，改善居住条件的需求者来说，需求的刚性与首次置业者相比就弱多了，由于房价高涨，因此很多人放弃了购买第二套房的打算。但是从08年上半年楼市价格走势来看，由于房贷新政的影响、央行6次加息的累计效应或货币从紧的金融政策，相信在今年6月以前，北京房价大幅度攀升的可能性很小。同时由于07年年底浓厚的市场观望情绪在08年将继续，因此大部分户型面积相对较大，总价较高的项目由于销售缓慢，开发商资金压力大，项目出现打折或者降价的可能性很大。

 

大户型房价下降，对于升级换代者来讲无疑是一个购房契机。同时对于大部分升级换代者来说，购买多套房一方面是为了实现自住，更多的兼有投资保值的目的在其中。因此选择交通位置良好、配套完善、紧邻城市功能核心区的房子可能收益更大。对于此部分购房群体来讲：北京中关村地区、海淀山后地区、CBD东部地区、奥运地区的项目在价格处于低潮时值得考虑购买。同时对于一部分以下换大的客户来讲也是一好时机，可以高价卖掉手中的小户型，然后以相对较低的价格购买一套满足自己居住的大户型，这无疑也是明智之举。

 

自从二套房新政推出，对市场打击最大就是房地产投资客，市场也证明了大部分投资客在07年年底大量退出市场。但是在08年，投资北京房地产到底还有没有升值空间和机会呢？给投资房产判“死刑”是片面偏激的。其实只要仔细观察，用心分析，投资良机还是大量存在的。尤其是因为住宅市场的“冷淡”，导致写字楼和商铺市场也相对沉寂。在北京很多区域出现了住宅价格高于社区底商以及住宅价格高于同地段的写字楼的不正常的价格“倒挂”现象，这从某一方面暗示了目前写字楼和商铺处于价值洼地，值得投资。08年投资者不妨把眼光放在北京CBD、中关村和金融街的某些项目，也许会有你意想不到的收获。

 

记得上高中的时候，面对即将到来的高考，同学和老师都用雪莱的一句诗来互相勉励：“冬天到了，春天还会远吗”？人们总是相信，只要熬过冬日严寒，相信春天的脚步就会离自己越来越近。

 

面对高不可攀的房价，相信大多数购房者也存在类似的心态。自从房贷新政实施以来，楼市入冬的报道铺天盖地，大多数人都相信楼市进入了拐点，甚至“雪崩、崩溃”的言论也接踵而至。那么楼市即使真的入冬了，那么购房者的春天就真的到来了吗？

 

千万不要相信开发商是安徒生笔下的的卖火柴的小女孩，会被“寒风”冻死。中国的开发商绝对是一群老虎或是一群狮子，在“严冬”到来之前，他们的皮下脂肪厚实无比，干粮充足，熬过冬天后，他们极有可能抖擞精神，继续运用高房价来盘剥中国大众财富。

 

所以，购房者千万不要将希望寄托在开发商身上，指望他们降价销售无异与虎谋皮。有人肯定会在这里反驳我的观点，说深圳、广州房价不是降了吗，北京的开发项目不也出现打折了吗？这难道不是楼市出现“拐点”的真实写照吗？

 

这里我想提醒大家思考两点：

 

一是楼市价格“拐”了，大家还是买不起房。因为房价在刚刚过去的一年中，几乎一日千里的上行，突然出现价格上涨减速或停止上涨当属正常现象，而且这种局面的出现还是在楼市处于正常的销售淡季和房贷新政双重作用的结果，这种调控的“效应”还远到普通人举手欢庆的时候，进10退1的道理谁都不难理解；

 

二是房地产开发商是真心实意的的降价，还是有意让房价“假摔”摆姿态。开发商是天不怕地不怕的，大家不要以为大众的观望和痛骂就能让他们能痛改前非，立马“放下屠刀”就“立地成佛”，这是不可能的。开发商最怕的就是管他们的“大哥”，地产江湖里真正的“老大”是那些掌握土地资源的人。

 

现在“老大”被老百姓逼问降房价，解决住房问题，做“小弟”能不配合吗？于是最近地产大腕们频频高调宣称“房价已经出现拐点、08房价必降”。此举动可谓一箭双雕，一是高调宣称房产新政效应十足，政府不要再出新政策了；二是给足了“大哥”面子，说明开发商永远是服从组织安排的。

 

当然也许还有人会说买不起商品房，政府不是马上要大力推出保障住房，增加保障住房的供应数量，大众可以购买保障住房啊，不也是很好的一件事情吗。确实能享受到保障住房是一件美妙无比的事情，但是请问您能享受到吗？

 

在北京，政府没有说大力发展保障住房前，您的家庭收入只要不超过6万元，您至少就具备了申请的资格，但是自从政府高呼要“大力发展保障住房时”，大众申请门槛更高了，资格以及申请程序要比以前复杂无比的多。大多数人都有同一感受：“现在申请购买经济适用房比登天还难”；在上海，明确提出外地人不得购买保障住房；在广州，明确表示单身汗不得购买限价房。

在全国各大城市高调宣布要增加保障住房投入，增加保障住房供应数量，扩大保障住房供应对象的今天。保障住房的“准入门槛”非但没有降低，而且有进一步抬高的趋势，这无疑说明了相关部门的高调是“只听打雷不见下雨”。保障住房在未来几年，离普通大众还很远很远。

 

对于普通大众来讲，商品房是遥不可及，保障住房是空中楼阁。楼市虽然入冬，购房者的春天还远未到来。