关于房价和地价，两者到底是什么关系？目前的舆论大致分为两派：一种理论是房价太高，是因为地价上涨速度太快，从而造成房价上涨，持这种观点的大都为开发商;另外一看法是政府派，认为地价上涨与房价毫不相关，前一阵子就有一国土局长（正的副的不知道）就喊出“地价即使为零，房价也会上涨”，核心要旨就是地价推动房价上涨站不住脚。

　　公说公有理，婆说婆有理。地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。把房价过高归罪于地价，并因此而否定土地收购储备制度是缺乏根据的。

　　那么针对北京特定的房地产市场，地价和房价到底是何种关系，地价到底有没有推动房价上涨，我们来具体进行分析：

　　北京的地价和房价犹如鸡和蛋，我们来分析一下鸡蛋市场，一个城市的市民对鸡蛋的需求数量一般都是固定不变的，突然来了一场瘟疫，该城市下蛋的母鸡大批死亡，母鸡数量急剧下降，鸡蛋供应量也迅速下降，那么鸡蛋价格上涨肯定是必然的。在中国的农村里，如果那一年的春天发生了鸡瘟，那一年市场的鸡蛋价格就迅速上涨，这是不争的事实。

　　北京房价之所以在06、07年呈暴涨之势，最重要的原因就是土地市场发生了“鸡瘟”。从历史经验来看，中国的房价大致经历过三次上涨高潮：中国第一次的房价上涨在于实行55号令“土地的有偿出让制度”;第二次源于“住房制度的私有化”;第三次上涨来自于“土地供给的招拍挂”。北京的房价之所以上涨，一个最不可忽视的原因就是2004年8.31过后，所有经营性土地实施“招拍挂”，对市场造成的最直接影响就是土地供给严重短缺，土地价格在一夜之间暴涨，天价土地一块高过一快，土地上涨记录甚至比俄罗斯人布勃卡破撑杆跳世界记录还快。

　　一、01至06年北京房地产价格走势分析

　　首先我们来看北京房价的变化趋势：

年份	销售面积（万平米）	金额（亿元）	销售均价（元/平米）	同比增长幅度（%）
01	---	---	4716	3.5
02	---	---	4467	-4.8
03	1261	812	4861	8.8%
04	2602	1607	5194	6.8
05	2216	1670	7534	45%
06	2287	2011	8792	16.7

　　表1：近年来北京房地产销售情况一揽表：

　　表2：北京市房地产价格趋势表

　　从上面两表我们可以清晰看出，北京近来的房价发展趋势，在01年到04年，北京房价增幅变化不大，属于正常增长范围内，甚至在2002年出现了负增长。但是04之后，由于国家实施了土地招拍挂，土地供应速度和供应量迅速减少，但是房地产需求不减反增，从而造成北京2005年房价增幅达到45%，06年达到了16.7%。

　　二、近几年北京土地供应情况分析

年份	2000	20001	2002	2003	2004	2005	2006
完成开发面积（万平米）	460	1162	925	1088	634.2	314.2	469
同比增幅（%）	145.8	152.7	-20.4	17.6	-41.7	-50.5	49%

　　表3：近年来北京完成开发土地面积

年份	土地交易面积（万平米）	房屋实际销售面积（万平米）
04	546	2602
05	433	2217
06	824	2288

　　表4：北京市04年~06年土地交易面积与销售面积对比表

　　从表3我们可以清晰看出，在8.31之后，北京年度完成开发面积呈锐减之势。尤其是04、05这两年开发面积下降幅度高达50%，虽然06年度有所增加，但是房地产开发周期长，因此在未来07到08年，北京商品房市场会继续呈现供给严重短缺的局面，因此房价短期2~3年上涨速度难以遏止。

　　那么也许有人会站出来说，政府供应土地其实非常充足，是开发商恶意囤地，延期不开发造成市场供应短缺。那么我们来看看表4的数据，从8.31过来的三年来看北京每年的土地交易面积和年度销售面积的对比。非常明显，土地交易面积永少于房屋销售面积，这样的数据说明了什么？减少供应的结果是地价迅速上涨，地方政府“土地财政收入大幅增加”，但是最直接的后果是房价迅速上涨，同时开发商由于受“拿地越来越难”的心理影响，更加有意的囤地延期开发。这样就形成了今天北京房价高涨，带动地价上涨，地价反过来推动房价上涨的恶性循环局面。

　　三、保障性住房土地供应不增反减

　　确实通过实行土地招拍挂，土地价值得到了真正体现，地方财政收入大幅度增加，这是有利的一面，但是不可忽视的是，房价高涨，社会大部分的抵收入群体的住房情况并没有得到真正改善，这也是今天为什么房价到了人人喊打地步的最重要的原因。试想一下，如果我们的保障性住房体系完善，供应充足，还有人喊房价高吗？

　　市场的归市场的，保障的归保障的，但是从下表5我们可以清晰看出来，北京的经济试用房竣工面积在8.31之后增加幅度不增反减，尤其到了06年，更是达到了惊人的下降速度，减幅达到48.6%。

年份	2000	2001	2002	2003	2004	2005	2006
经济适用房竣工面积（万平米）	176	234.2	228.4	322.8	298.8	325.6	200
占全部比重（%）	11.7	13	10.4	13.9	11.6	10.8	-48.6

　　表5：北京经济适用房竣工面积占全市住宅竣工面积面积比重表：

　　通过上述分析，可以清晰看出，8.31真正犹如土地市场的一场“鸡瘟”，其后遗症效应正在北京房地产市场显现，北京房地产房价要稳定或者下降，真正非一日之功可以解决，当务之急是如何想办法多养母鸡，尤其是经济适用房这样的“速生鸡”（乡下语，据说这种鸡可以比别的鸡早下蛋）。