“如果你有30万，你可以在北京的二环内买到20平米的房子；如果你运气好，也可以在五环内买到40平米的房子，或者六环内买到45平米的房子。而在五环外的“小产权房”，你用这笔钱则可以买到近100平米的房子！” 《中国经济周刊》记者的一段话，道出了小产权房热销的关键所在。

  “小产权房”大多是在农村集体土地上由村民集体或乡镇企业盖起来的没有产权证的住房。它虽然以其低廉的价格迅速在全国各大城市蔓延开来，并已在房屋市场上占据了不小的份额，但其合法性从一开始就受到了广泛质疑。前不久北京市建委发出的“关于购房有关问题的风险提示”，就提醒购房者不要购买无产权的或房屋权有争议纠纷的住房，“小产权”、“乡产权”等多种类型的房子就属于这一类型。因为小产权房的“房产证”大多是由乡镇政府所颁发的，而乡镇政府并非我国法律规定的房屋产权颁证机关，不具有颁证资格的，所以这种产权证书也就是无效的。但不可忽视的是，随着市区房价的日渐高涨，更多的人把目光投向了近郊区，投向了在农村集体土地上盖起来的没有产权证的“小产权房”。到底是什么原因使得人们可以不顾住房产权的法理地位，去追捧小产权房呢？

    探究小产权房热销的背后，不难发现，有三大因素支撑着这一越渐普遍的现象：

    一是住房需求持续旺盛，普通商品房供应不足。大批需要住房的人在市区购房无望的情况下，纷纷把目光投向近郊区，虽然产权并无保证，但至少可以解决遮风避雨的应急之需。更重要的，由于小产权房开发规模巨大，销售数量剧增，使得人们并不担心未来由于产权问题而引起的纠纷，“树大好乘凉，天塌下来有高个子顶着呢，法不责众”的想法非常普遍。更重要的一点是，购买小产权住房的人，大多是为了自住需要，而住房这种商品从实用的角度来说，只要不进行交易，产权对于老百姓来说就不那么重要了。

    二是小产权房价格低廉，市区楼市几近天价。北京的“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500元至4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%至30%。只用二、三十万就可以买到一百多平米的大房子，也正像本文开头所引用的《中国经济周刊》记者的话。小产权房帮助很多人不但实现了购房梦想，还一步到位地买到了适合普通家庭居住的较为宽敞的房子。况且住房这种商品是看得见、摸得着的资产实物，物美价廉的购物原则驱动着更多的人走向这一市场。

    三是居住面积宽敞舒适，社区环境好于市区。自从2006年70-90平米的开发政策发布以来，越来越多的新开发楼盘都缩小了户型面积的设计尺度。而随着房价的步步高升，原本够买百平米左右大房子的钱，现在也只能买到五、六十平米左右了。而这对于喜欢住大房子的国人来说，显然不够称心。既然同样的钱能买更大的户型，有没有产权和住着是否舒服相比到底哪个更重要呢？再者，由于市区土地供应紧张，土地利用程度较高，使得很多居住社区都呈现楼挨楼、墙对墙的拥挤局面。而小产权房由于地处郊区，土地供应充足，一般来说，其容积率都相对较低。这对于喜欢安静和养老的中、老年来人，不能不说是一个理想的休息场所。

    然而，虽然小产权房有以上令人砰然心动的优点，但由于其存在致命的硬伤：没有产权。所以，这种热销现象势必为房地产业的发展带来重重隐患。

    首先，房地产是一种特殊商品，它不像矿泉水一样，你交钱之后就属于个人了。由于

    房地产是房屋和土地的统称，所以在购买房屋的同时，还要附着一定的土地使用权益。根据我国法律规定，不动产产权是以登记为原则的，未经登记的其产权是不能得到法律认可的。所以，购买房屋不仅仅是需要支付一定的购房费用，还要经过登记、授权等一系列法律认证程序后，才能拥有这种商品在一定的时期内属于个人的使用权。从这个意义上讲，房地产交易不单单是一种货币物品交易，还是一种权属交易。而以上所说的大多以乡产权面貌出现的小产权房，就是在权属交易上出了问题。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地虽然可以用于住房建设，但却属于集体所有，村民对宅基地只享有使用权。也就是说，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。而且，根据有关法律规定严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租后，再申请宅基地的，也一律不批准。由此可见，乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。因此，作为农村集体以外的公民购买乡产权房的行为是不能为法律认可的，其行为是无效的。一方面是因为农村宅基地使用权只是村民对集体土地享有的使用权，而土地的所有权仍归村集体享有，因此，就村民个人而言其是不能处分该土地的。另一方面是因为农村宅基地使用权是本集体成员在集体内享有的一种社员权，而其作为社员其是不能将该项权利转让于他人的。

    其次，虽然购买小产权房在目前来说并不违法，但由于近一段时间以来小产权房呈热销局面，购买的人越来越多。因此，这种行为也由个案逐渐转变为公共问题，从而使得相关法律法规的出台和政策的制定增添了一定的难度。特别是由于小产权房没有房产证，其权益不受法律保护，如果将来国家要对该地块实施征地拆迁及土地出让，在法理上很容易说通，但现实操作却会非常困难。因为一旦小产权房形成规模，政府将要面对的就是大规模的成熟社区和相当多的居家住户。特别是依照目前在拆迁中越来越强调的个人权益，未来针对小产权房的这项工作几乎难以开展。而且，政府在购买小产权住房问题上迟迟不出台相应的法律法规，本身就是对此类问题的默认或是规避，反而更会让更多的人参与到这种趋势中去。一旦人们的购买视线全部被转移到小产权房上去，市区的商品房又卖给谁呢？所以，小产权房的大规模发展从根本上来说就是对商品房的一种市场挤占。由于它的存在吸引了大批的购房需求，使得市区内的商品房少人问津，这不但不利于房地产业的健康发展，也让政府收益减少大半。要知道，需求决定供给。一旦需求没有了，供给也就不复存在了。没有人愿意在市区用高成本建造卖不出去的房子，如果不对小产权房的交易行为做出明确界定的话，恐怕更多的开发企业会选择广大的农村市场了。

    第三，小产权房的存在混淆了城乡关系，让原本只有村民才能享受的权益扩大到了城市人口。不可否认，村民通过在宅基地上建设小产权房，一方面改善了自有的居住条件，改变了落后的乡村居住面貌；另一方面又通过向城里人出售该类住房，获取了部分收益。但没有制度作为保障是这种行为最大的问题所在。首先，并非村民的城里人为什么能够在乡村集体所有的土地上拥有住房，一旦土地的集体所有属性发生变更，或是发生了前文所提到的征地与拆迁，因此带来的损失由谁承担？其次，作为在农村宅基地上建设的楼盘，收益如何分配，如果更多的村民都依靠这种方式获取收益的话，土地谁来耕种？粮食安全又是否会得到保障？第三，在现行的户籍制度中，城乡二元的户籍差异仍然存在，在农村拥有住房的人，是否需要变更自己的户籍属地呢？如果不予变更，大批的城里人都住到了乡下，那我们的户籍管理又有何作用呢？因此，对于城里人到农村购买小产权房的问题，关键是要理清城乡二元的属地差异对于住房制度的影响。目前很多城市为抑制需求增长过快，都相继出台了非本市常住人口不能购买商品房的规定。那对于农村而言，非本村村民就可以花比城市里少得多的钱任意购买建在本村宅基地上的住房吗？

    可见，正是由于制度及法律的缺失，才使得购买小产权房之风愈演愈烈。如果没有相应措施出台的话，因小产权房而带来的市场隐患将会越渐突出。亡羊补牢，为时已晚。如果这种行为不被认可的话，政府就应当抓紧时间合理引导人们的住房需求，通过制度措施来规避由此可能带来的纠纷。让小产权房不再是游走在政策边缘市场产物，也让更多的需要买房的人能够理性看待这一问题。