王宏新的博客

前不久，央行与银监会联合出台了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，旨在遏制住房投机需求，防范金融风险。本文认为，该政策同时从供求双方发力，但政策对于房市的影响并未得到重视，如果政策发力过猛，势必损害中国经济增长，与调控初衷背道而驰。

　　政策立意逼近科学

　　调控政策就像一剂药。经过几年来宏观调控的不断试错，房地产政策正在向合意性逼近。这主要表现在如下三方面：第一，几年来的宏观调控，我们曾经一直在供应上下猛药，忽略了住房的投资属性。有限的土地供应不抵市场预期所推动的需求力量上涨。现在我们终于认识到必须调控投资性需求；第二，我们曾一味地批评开发商所谓的“暴利”和“捂盘”，让其成为“过街老鼠”，以为开发商“迫于压力”会下调价格或释盘放量，但事实证明，在利益激励面前，人人都是投机者。几年的教训告诉我们，调控供求，必须靠改变人们的激励，而不是道德劝诫；第三，过去我们曾认为住房市场化能解决所有老百姓的住房问题，所以在民生性的廉租房、经济适用房上重视不足。但是，市场并不提供免费蛋糕。今年8月初国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难问题的通知》以后，政府明确了其公共服务职能。从这个意义上来讲，《通知》既从供应上抑制住房开发，也抑制购房需求，找准了房市干预的切入点。

　　争论将政策引入歧途

　　按照《通知》来看，贷款主体应是以个人为单位，因为文件中从来就没有提及家庭。前段时间银监会官员在这一问题上的回应似乎也印证了这一点。然而，“莫须有”的争论一经“炒”起之后，对政策的理解便发生了偏向：一些中小银行为拓展市场，率先以个人为单位；以中国建设银行为首的国有商业银行则表示要以家庭为单位。同样的政策，不一样的理解。国有大商业银行以家庭为单位，可能试图借机消除潜在的危机，相比之下，中小银行的此种风险可能要小得多。除此之外，国有商业银行在执行宏观调控政策时显然会比中小银行更多地考虑央行的调控意图，甚至是政策意图。

　　但是，信贷政策中最为重要的并不是信贷对象为个人或家庭的问题，而是这一政策对市场的影响究竟有多大。对这一问题，我们显然关注得要少一些。

　　谨慎政策用力过猛

　　找到了病因不等于能治好病，还要看药剂的配合，药量的适度。《通知》在金融方面同时对房地产市场上的供求双方发力，这在房地产宏观调控政策上还是首次。因此，我们必须对房贷新政的政策效应予以充分关注。

　　不可否认的是，当前房贷新政中包含着调控的科学、合理性。但是，流动性过剩、资本市场过度繁荣、通货膨胀压力增大也是央行和银监会两部门此番出台新政的重要原因。多重背景驱使央行从信贷上下重手不言而喻。但在当前中国经济结构中，房地产业仍是不可替代的重要产业。如果我们在房地产市场上同时对供应与需求下力过猛，极有可能损害中国经济增长的基础。这是因为，房市供给对于信贷政策极为敏感。从严的信贷政策会直接影响到开发企业在土地市场上的拿地与储备、在房地产市场上的开发与销售。当前，许多房地产开发企业选择上市融资，就是出于规避信贷政策风险。但是，到目前为止，通过银行融资仍然是房地产开发的主要手段。从严的信贷政策必将影响到供给。

　　我们在不考虑需求因素变化的前提下分析一下市场的反应：如果需求保持不变，对房地产开发信贷、土地储备的融资限制将不可避免地影响未来两年及以后的市场供应量，那么供给减少有可能使房价趋于上升。

　　但是，从房贷新政对需求的影响来看，提高第二套首付比例可以有效抑制投资需求。因此，我们必须综合考虑供求双方的变化，这使得结果变得很复杂。房地产市场上供求双双下降，其结果将取决于供求双方的变化力量均势：如果需求下降大于供应下降，那么，目前房市供不应求的状况会发生逆转，市场上有可能会出现供过于求，房价将下降；反之，房市供不应求的状况不会改变，房价将继续保持高位。但是，无论哪一条，房地产总量都将会下降，这意味着目前房地产业将趋于收缩，并通过传导机制影响到中国经济总体水平。如果考虑到中国宏观调控政策一贯的政策刚性，这种危险性就会更大。

　　政策应保持其中立性，绝不能下猛药、急刹车。基于目前房地产业在我国经济增长中的重要产业地位，调控应当以不损害产业发展、经济增长为底线。

　　 (作者系北京师范大学房地产研究中心副主任，副教授)

内容简介：

    土地一级开发既是一种集征地、拆迁、补偿、规划设计、市政基础设施、公共配套设施和环境景观建设于一体的项目系统工程，也是一种集土地资源管理、城市规划、城市建设、环境保护等各政府部门管理与控制于一体的管理工程，涉及了与土地、房地产相关的经济、社会、法律等多学科知识。
    本书通过对北京、上海等地土地一级开发实务的考察，对土地一级开发从立项审批到施工建设的整个流程进行了详细介绍，一步一步地告诉土地一级开发企业及从业人员，应该如何进行规划、设计、施工、管理等土地一级开发业务，并对其中可能遇到的问题、难点都做了具体解答。
   本书对于广大的房地产开发企业、土地开发与管理企业从业人员，与土地开发和管理相关的各级政府部门工作人员，土地一级开发研究人员都具有重要的参考意义。此外，本书还可作为大专院校土地资源管理学、房地产等相关专业师生的参考教材料。

目录介绍


第一章　绪论　第一节土地一级开发　第二节土地一级开发权　第三节土地一级开发流程　第四节城市土地一级开发模式创新的意义　第五节北京市土地一级开发实践规划篇　第二章　土地一级开发计划　　第一节编制意义　　第二节编制依据　　第三节编制原则　　第四节编制流程　　第五节主要内容　第三章　城市专项规划与土地一级开发　　第一节城市总体规划　　第二节控制性详细规划　　第三节修建性详细规划　　第四节城市道路与交通规划　　第五节城市景观与环境规划　　第六节城市给水与排水规划　　第七节城市能源与通讯规划　第四章　土地一级开发实施方案　　第一节编制依据　　第二节编制原则　　第三节编制程序　　第四节主要内容实施篇　第五章　土地一级开发主体　　第一节主体类型　　第二节土地一级开发主体的权责分配　　第三节土地一级开发主体的组织建设　第六章　土地一级开发招投标　　第一节招投标原则　　第二节招投标流程　第七章　土地一级开发操作性实施方案　　第一节依据与原则　　第二节主要内容　　第三节相关附件　第八章　土地一级开发行政审批　　第一节规划部门行政审批　　第二节国土部门行政审批　　第三节发展与改革部门行政核准　　第四节交通部门意见评价　　第五节园林部门意见评价　　第六节文物部门意见评价　　第七节环保部门意见评价　　第八节市政部门意见评价　第九章　征地与补偿　　第一节征地的含义　　第二节征地的对象、审批机关和权限　　第三节通用征地流程　　第四节北京市征地流程　　第五节征地补偿与安置　　第六节北京市征地补偿与安置　第十章　拆迁与安置　　第一节拆迁工作的特点与形式　　第二节拆迁的原则与流程　　第三节拆迁公示办理　　第四节确定拆迁、评估单位　　第五节入户调查与测量　　第六节拆迁评估　　第七节拆迁计划与方案　　第八节拆迁许可　　第九节拆迁实施　　第十节拆迁补偿　　第十一节拆迁安置　　第十二节拆迁争议处理　　第十三节强制拆迁　第十一章　土地一级开发基本建设　　第一节道路管线工程　　第二节给水排水工程　　第三节电力热力工程　　第四节通讯通气工程　　第五节场地平整工程　第十二章　土地一级开发竣工与入市交易　　第一节竣工验收的依据、流程与组织　　第二节竣工与验收　　第三节竣工决算　　第四节项目后评价　　第五节入市准备　　第六节熟地交易法规篇　［土地管理］　　中华人民共和国土地管理法　　中华人民共和国土地管理法实施条例　　中华人民共和国城市房地产管理法　　国务院关于深化改革严格土地管理的决定　　建设项目用地预审管理办法

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