两会以后，北京市有关部门加大了对房市调控力度，连续推出三块“限价房”用地和一块限价经济适用房用地，舆论对此非常关注，正面评价者大有人在。2007年4月29日,北京首块限价房用地——西三旗轮胎厂招标结果公布，北京住总房地产开发有限责任公司毫无悬念地成为胜出者。根据招标文件，该地块规划面积38万平方米、4000多套住宅，并配建400多套共1.95万平方米廉租房。限价房政策进入进一步的实施阶段。

　　然而，从经济学及公共政策角度来看，“限价房”房政策实无可取之处。总结起来，限价房有以下四大弊端。

　　首先，限价房政策对房价不会产生任何影响，也不具有普遍性意义。相对于目前房市供应总量而言，目前推出的三块限价房地以及一块适用房用地的限价化，不过是杯水车薪而已民。目前房价总体上较高，其根本原因仍在于供求矛盾突出，而三块限价地对于平抑北京市住房供求矛盾来说，实在是太小了。可以大胆假设一下，如果对北京市半数以上项目实行限价政策的话，那么这一政策将对房价产生显著影响。但这一点，政府是不可能做到的。而如果做不到这一点，那么“限价房”政策意义也就没有实质性内容了！

　　经过近几年的房地产宏观调控，房价涨幅有所回落，但房价依然高企，许多家庭的“住房梦”难以一时实现，而对于中低收入者来说，房价更是一个“硬杠杠”。政府通过“限价房”形式来干预房价，其实质是通过非市场因素来管制房价，由此创造出一个特定时期、特定区域、针对特定人群的低价房来。因此，限价房政策仅仅是在特定时期、特定区域、特定楼盘上对宏观调控的一种替代，走出楼盘，也就没有意义了。

　　其次，限价房既不能算作保障性经济适用住房，也不能算作商品房，是对现行住房供应体系的扭曲。限价房与经济适用房的区别在于：经济适用房是我国住房制度改革以来的一种正式的保障制度性住房形式，它通过对供地、税费等多环节减免和优惠来促使房价成本下降，并通过对销售基准定价，从而使房价低于市场价格，同时，承担经济适用房建设的特定企业获取事先限定好的利润。而限价房实则是价格管制，即对最高价进行人为限制的行为，其它环节则与商品房无异。可问题是，对最高价进行管制的根据是什么呢？不言而喻是利润。但是，稍稍有点经济学原理的人都知道，企业的行为，要么是在既定成本的前提下追求利润最大化，要么是在既定利润前提下最大限度地节约成本。政府对房价进行管制，即是对利润进行管制，那么剩下的，必然是企业千方百计地节约成本。不过这里的成本，与经济适用房不同的是，都由企业来消化。这样，必然就得由企业在建设中对投入品、管理等环节上进行精打细算，如此限价的结果，实质上便成了限质房、成本经济房。既是成本经济房，限价的目标与结果就不在同一个点上了。

　　第三，“限价房”政策不是一项合乎公平的住房政策。有限的几块限价房地的供应，只能解决极少数也不足以解决住房难问题；而对于广大无房户来说，他们的处境并没有发生变化，他们在一边为此政策而叫好的同时，不免会想：“我高兴什么呢？我能享受、何时能享受此政策呢？”在西三旗限价房地块中，4000户家庭享受这种政策优惠，而其它低收入家庭仍然要苦苦等待。这就出了一个关于公共政策的重要命题：一项公共政策应该让所有政策目标受众平等获益。如此一项政策总是由一小部分人能享受政策的优惠，那么，这种政策在本质就不是一项好的公共政策。而一项公平的公共政策，如果不能将住宅公平地配给每一户处于同样境地的家庭，那么这项政策本身就不应得到采纳和推行，而施用其它可行的、可以惠及所有家庭的政策，如价格补贴、租金补贴等等。

　　第四，“限价房”政策将承袭经济适用房中的所有缺点。对于购买对象问题、购房后交易等问题，目前的限价房政策还很模糊。对于购买对象，目前界定为重点工程拆迁户。而这里边就会产生许多政策配套问题，如果优先为重点工程拆迁户解决供应限价房，那么拆迁补偿标准是按照什么标准来算的。对于其他家庭是否公平？同时，由于限价房是通过人为管制来达到控制某一特定楼盘的销售价格，对市场价格信号的一种扭曲。这种受管制的价格与市场价格之间存在着巨大的利益空间，因此，也就必然会产生寻租空间。于是，发生在经济适用房领域的倒号、骗购问题也会在限价房领域应“利”而生。可以设想，一小部分人会因为得到限价房购买资格而受益匪浅，对于他们来说，拥有的限价房就意味着拥有了一笔“从天而降”的现金。而事后的监管，至少从目前来看，是起不到根本性作用的。

　　也许有人会说，政府一定不让拥有住房者从中获利，比如限制购房人将住房上市交易。但这同样是有问题的。政策作为一种规则应先于游戏之前出台。正如经济适用房一样，限价房仍然像从前一样，先玩游戏，后定规则。目前模糊的政策中只规定了哪些人可以购买，却没有对这种具有保障性的政策作出更加科学和详细的规定。可以设想，如果允许拥有限价房的人处置房产，那么是否对其收益增值部分具有部分索取权？应该如何划分？有人提出不准上市，这恐怕又是一件显失公平之举。限制“限价房”的购房者处置房产的权利，这对于购房者来说，其先前所花费的购房成本就会沦为“沉没成本”，是一种资产的被套牢，对购房者就会造成损失。因为同样的资金，是可以买到商品房的，只不过可能是区位不好一点，楼层朝向差一点，但购买商品房的好处就在于有选择的自由和处置的自由。

　　当前我国住房问题矛盾如此突出，其根源在于有关部门没有积极地落实住房保障制度改革以来所担负的社会政策，没有切实有效地加大政府公共投入，而是过分地依赖市场解决住房问题，这是我国住房制度改革以来实践中最大的教训。国内外的经验表明，房地产市场解决的是效率问题，它能通过价格信号的激励来最有效率地解决住房市场上的供求之间的平衡问题。同时，房地产政策作为经济政策，它的主要功能在于保持价格的平稳，防止和抑止房市泡沫，促进房地产业的健康发展。而对于那部分有购房意愿却无购房实力的人，在市场上是不能称之为需求的，这部分人只能通过政策实施的社会政策，即住房政策，由社会力量（其中主要是政府的收入再分配政策，以及其文它非盈利组织、社会捐助等）来承担对其基本住房权利的保障。用经济政策解决效率问题，用社会政策解决公平问题，这是建设和谐社会的政策科学方法。

　　基于此，通过制定和出台科学有效的社会政策，切实地落实公共政策力度并加大公共财政投入力度，以政府为主、多方筹集资金的办法来对每所有保障对象的家庭进行公平的、平等的保障，如发放住房现金补贴、租金补贴、贴息贷款、政府生产公共住宅等多种形式来着力解决中低收入者的住房问题。只有这样，才有利于我国住房问题的逐步有效解决，也有利房地产业的健康持续发展，有利于我国和谐社会的建设。